부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 9층비-904호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 건물은 2019.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 19층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사대동레미안에서 상호가 변경된 주식회사디알종합건설입니다.
권리분석의 기준점은 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 부산진구 및 국의 압류, 한국토지주택공사 임차권등기가 모두 이 기준일보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 9층비-904호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 28.1317㎡ · 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상19층 · 사용승인 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원으로 등기됐고, 2021.07.14 변경등기에는 채권최고액 1,344,000,000원이 기재돼 있습니다. 2025.06.09에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.
갑구의 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 명지농업협동조합의 임의경매개시결정, 부산진구 압류, 국의 압류는 모두 말소기준 이후이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한국토지주택공사의 주택임차권도 2026.01.30 등기로 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 904호 실제 점유자 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유채림 904호 · 주거 | 2024.04.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 | 임대차계약 2024.04.08 주민등록 2024.04.11 점유개시 2024.04.29 | 55,000,000원 | 후순위 | 미상 | 대위·승계 / 인수 0원 |
904호에서 실제 점유자로 확인되는 임차인은 유채림 1명입니다. 전입일 2024.04.11은 말소기준 2019.04.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 1.35억인데 신건은 1.57억
대동레미안센트럴시티의 비교 거래는 전용 32.25㎡ 거래이고, 이 물건의 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 추세를 우선해서 보되, 정확한 동일 면적 비교로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 과거의 2.0억~2.2억원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -34.4%입니다. 반면 현 최저가이자 실질취득액은 157,000,000원으로 최근 12개월 평균의 116.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 154,002,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 2,998,000원을 제외한 154,002,000원이 근저당권 배당으로 산정되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 7,870,000,000원 대비 미배당액은 7,715,998,000원으로 계산돼 있으나, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 7,715,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 7,746,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 7,771,726,720원 | 0원 |
중요한 점은 유찰되더라도 임차보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형이 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 그대로 내려갑니다. 현재 1.57억원은 최근 거래 1.35억원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 125,600,000원으로 낮아집니다. 다만 비교 면적 불일치와 최근 하락 추세는 유찰 뒤에도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래성. 단지 144세대, 경매 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%로 표시돼 있습니다. 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원이고 최근 추세는 -34.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 157,000,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원의 116.3%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 비교 면적 확인. 거래 표본은 32.25㎡, 대상 비교 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·층의 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 904호 점유 확인. 유채림의 전입은 2024.04.11로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- LH 임차권등기 확인. 55,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다. 등기 말소와 배당관계를 원본에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 3,600,000,000원 뒤 2021.07.14에 1,344,000,000원으로 변경된 내역과 2025.06.09 권리이전을 확인해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔과 실제 주거용 이용의 차이가 있으므로 세금·대출·점유관계 판단 시 실제 이용상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.04.25 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 904호 점유자 유채림의 전입도 기준일 뒤이며, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 55,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실질취득액은 현 회차에서 157,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 시세입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원인데 현재 최저가는 그 116.3%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 게다가 거래 표본 32.25㎡와 대상 면적 28.1317㎡가 맞지 않아 과거 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 경계. 이 사건은 권리보다 입찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
