의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)으로 확인됩니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 231,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 110,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·파주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 현황조사상 실제 점유·임차인은 13명이고, 이 가운데 이영수는 2011.01.14 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 금액이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 1층101호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 면적 | 67.0346㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 근저당권 · 시흥지역산림조합 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 청구금액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 핵심
2020.08.03 중소기업은행 근저당과 2020.08.04 권민지 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후의 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
또한 2024.10.17 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임차보증금 120,000,000원(1차), 126,000,000원(2차), 임대차계약일 2020.09.05·2022.08.18, 주민등록일 2020.09.18, 확정일자 2020.09.07·2022.08.22가 기재돼 있습니다. 그러나 한국토지주택공사는 조애령 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 13명, 보증기관 1건은 중복신고
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.09.18 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 조애령 대위·승계 |
실제 점유·임차인은 13명입니다. 한국토지주택공사는 조애령의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 77%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
더힐펠리스401,402동은 총 24세대, 사용승인일은 2019.10.30입니다. 비교 가능한 거래는 2건으로, 2022.09 전용 67.03㎡ 4층 290,000,000원, 2022.10 전용 66.72㎡ 4층 310,000,000원입니다. 두 거래 평균은 300,000,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 231,000,000원은 비교 평균 300,000,000원의 77.0%입니다. 숫자만 보면 69,000,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본은 2건뿐이고, 무엇보다 선순위 전입자 이영수의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 최저가 231,000,000원을 그대로 시세와 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없는 구조입니다. 실질취득액은 낙찰가에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,966,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있습니다. 또한 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이영수의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 231,000,000원 | 110,000,000원 | 116,966,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,800,000원 | 110,000,000원 | 71,412,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,840,000원 | 110,000,000원 | 34,970,240원 |
1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인 인수형에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 이영수의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 각 회차 낙찰가에 확인된 인수액을 더한 금액으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉서2리마을회관 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능, 인근 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 기본 급·배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며, 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타 등이 포함되고 일부 제한구역에 저촉됩니다.
- 규모·거래. 24세대이며 비교 가능한 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 환금성과 시세 신뢰도는 보수적으로 봐야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 임대차 원본 확인. 2011.01.14 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가만 보지 말고 확인된 인수 보증금을 더해 300,000,000원 평균 및 310,000,000원 최신 거래와 비교하세요.
- 한국토지주택공사 중복합산 금지. 조애령 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금을 별도로 한 번 더 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·파주시·국 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당이 달라집니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 점유·임차인이 13명으로 조사돼, 권리 소멸과 별개로 인도·명도 과정의 복잡성을 예상해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 등록 및 말소 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 군사 관련 제한 등 토지이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 점검하세요.
맺으며 — “77% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
현재 최저가 231,000,000원은 거래표본 평균 300,000,000원의 77.0%이고, 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 숫자만으로는 이 사건을 “시세보다 싼 물건”이라고 결론낼 수 없습니다. 2011.01.14 전입한 이영수의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
후순위 전입자들은 말소기준 이후라 제공된 판단상 대항력이 없고, 한국토지주택공사는 조애령 보증금의 대위·승계로 중복합산 대상도 아닙니다. 결국 승부처는 단 하나입니다. 이영수에게 실제로 인수해야 할 보증금이 있는가, 있다면 얼마인가. 그 금액을 확인한 뒤 낙찰가에 더한 실질취득액이 300,000,000원·310,000,000원과 비교해 충분히 낮을 때만 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 표면가격은 낮지만 권리 확인 전 입찰은 보수적으로입니다.
