의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 3층 302호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 소유자는 주식회사썬택시티이며, 말소기준권리는 2020년 9월 16일 설정된 시흥지역산림조합의 채권최고액 88,000,000원 근저당입니다. 이 근저당을 기초로 2024년 8월 7일 임의경매가 개시됐습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 파주시 압류와 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 현황조사 임차인 가운데 이영수의 전입일이 2011.01.14로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 “인수 없음”으로 넘길 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 바로 이 미확정 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 3층302호 (더힐팰리스) |
| 용도 | 근린주택 · 감정 이용상태 공부상 공동주택(연립주택) |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 · 급·배수·위생·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 1,065,703,912원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만, 임차인이 변수
과거 중소기업은행 근저당과 권민지 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당입니다. 이후 2024.08.07 임의경매개시결정, 2026.04.17 파주시 압류, 2026.08.11 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.03.31에는 이 4번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 13명 중 선순위 전입 1명이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영수를 제외한 나머지 조사 임차인은 모두 2020.09.16 말소기준 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력은 없습니다. 다만 전체적으로 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 특히 이영수는 말소기준 전 전입이므로, 보증금·실제 점유·임대차 존부를 확인해야 인수 위험을 최종 확정할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 2.10억은 2022년 비교거래의 70%
제공된 비교거래는 면적 66㎡대 기준 2건입니다. 2022년 9월 4층이 290,000,000원, 2022년 10월 4층이 310,000,000원에 거래됐고, 평균은 300,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 이 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 명시된 권리와 현재 배당자료 기준입니다. 이영수의 보증금·점유관계가 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 210,000,000원 | 88,000,000원 | 118,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 168,000,000원 | 88,000,000원 | 76,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 134,400,000원 | 88,000,000원 | 43,718,400원 | 0원 |
시나리오상 어느 회차에서도 명시 인수액은 0원입니다. 하지만 선순위 전입자인 이영수의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 단순히 유찰가만 낮아지는 것을 곧바로 실질취득가 하락으로 받아들이면 안 됩니다. 실제 인수액이 존재한다면 낙찰가에 그 금액을 더한 총비용으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 봉서2리마을회관 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연녹지지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 하수처리구역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 제한보호구역 포함, 군사기지 및 군사시설기타 포함, 상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 등이 표시되어 있습니다.
- 규모. 비교단지는 24세대이며, 제공된 실거래 표본은 2건입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 우선 확인. 2011.01.14 전입의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 13명 점유관계 확인. 조사된 임차인 수가 많아 실제 해당 호 점유관계와 명도대상을 명확히 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.18 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.08 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
- 채권관계 확인. 경매 신청 청구액은 1,065,703,912원이나 배당표의 담보채권은 채권최고액 88,000,000원 기준입니다.
- 가격 비교는 보수적으로. 210,000,000원은 제공된 2022년 비교거래 평균 300,000,000원의 70.0%이지만 거래표본은 2건뿐입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 70%”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
숫자만 보면 신건 최저가 2.10억은 제공된 비교거래 평균 3.00억의 70.0%라 눈에 띕니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 하지만 이 사건에는 2011.01.14 전입 이영수가 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상이고, 그 결과 매수인 인수액도 확정 전입니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 이영수의 보증금과 점유관계가 해소되어 실제 인수가 없다는 것이 확인되면 2.10억과 제공 비교거래 사이의 가격 차이를 검토할 수 있습니다. 반대로 인수 보증금이 확인된다면 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 실질취득가로 놓고 다시 판단해야 합니다.
