의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정요항표에는 공부상 공동주택(연립주택)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사썬택시티이며, 현재 말소기준은 2020.09.16 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 파주세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사상 13명의 전입자가 확인됐고, 그중 이영수의 전입일은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 부분은 등기상 ‘인수 0원’ 계산과 별개로 반드시 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 2층202호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 거래 비교 면적 | 67.0346㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
2020.08.03 중소기업은행 근저당권은 채권최고액 150,000,000원으로 설정됐다가 88,000,000원으로 변경됐고, 2020.09.16 해지로 이미 말소됐습니다. 2020.08.04 권민지 명의 630,000,000원 근저당권도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 그 이후인 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 인원 13명
조사된 사람은 모두 실제 개인 점유·전입자로, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이영수 외 12명은 전입일이 2020.09.16 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 조사됐습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 시점과 인수액을 함께 봐야 한다
제공된 동일 면적대 거래표본은 2건입니다. 2022.09 거래가 290,000,000원, 2022.10 거래가 310,000,000원이며 평균은 300,000,000원입니다. 감정가·최저가 211,000,000원은 이 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
가격표만 보면 211,000,000원이 290,000,000~310,000,000원 거래표본보다 낮습니다. 하지만 거래가가 2022.09~10의 2건에 불과해 표본이 얇고, 무엇보다 이영수의 보증금이 미상이라 실질취득액을 211,000,000원으로 고정해 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”보다 “표면 최저가는 과거 거래표본보다 낮다” 정도로 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,246,000원 |
이 배당표는 집행비용 3,754,000원과 담보채권 88,000,000원을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이영수의 보증금과 우선변제·인수 여부도 확정되지 않았으므로 실제 잔여액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 ‘봉서2리마을회관’ 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로, 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,872㎡, 지목 대, 공시지가 345,500원/㎡이며 자연녹지지역·계획관리지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 제한보호구역(전방지역:25km)·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 환금성. 거래 비교 단지는 24세대이고 제공된 거래표본도 2건뿐입니다. 준공일은 2019.10.30으로 확인되며 거래량 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영수 권리부터 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 나머지 12명도 계약관계 확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 과거 거래표본 과신 금지. 290,000,000원과 310,000,000원 거래는 2022.09~10 두 건뿐입니다. 최저가 70.3%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 1회 유찰 168,800,000원, 2회 유찰 135,040,000원이어도 선순위 보증금이 있다면 실질취득액은 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.11억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가 211,000,000원은 제공된 2건의 거래표본 평균 300,000,000원의 70.3%입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 그 70.3%가 아닙니다. 2011.01.14 전입한 이영수의 보증금입니다.
그 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이영수는 대항력 가능·미상이고, 실질취득가도 미확정입니다. 등기상 후순위 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유관계가 아직 가격판단을 막고 있습니다. 결론은 “등기는 비교적 단순, 가격은 낮아 보이지만 선순위 임차 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
