의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 2층203호입니다. 사건 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사썬택시티이며, 말소기준권리는 2020.09.16 접수된 시흥지역산림조합 채권최고액 88,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
말소기준 이후 경매개시결정과 파주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 권리분석을 단순히 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 현황조사상 13명의 임차인이 확인되고, 그중 이영수만 전입일이 2011.01.14로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 사람은 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 2층203호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 사건 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 규모 / 준공 | 24세대 · 2019.10.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계는 별도 확인
2020.08.03 중소기업은행 근저당 150,000,000원과 2020.08.04 권민지 근저당 630,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.09.16의 시흥지역산림조합 근저당 88,000,000원이고, 이후 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2022.11.08 민간임대주택등기도 존재합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점은 오래됐다
동일면적 비교 거래는 총 2건입니다. 2022.09 전용 67.03㎡ 4층이 290,000,000원, 2022.10 전용 66.72㎡ 4층이 310,000,000원에 거래됐고, 평균은 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 이 기준값의 70.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
또한 단지는 24세대이고 제공된 거래 표본도 2건에 그칩니다. 가격만으로 높은 점수를 주기보다는 현재 실거래 확인과 임차관계 해소 가능성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이영수의 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 실질 인수액은 점유관계 확인 전까지 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 소재 봉서2리마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 공부상 공동주택(연립주택)이며, 기본 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며, 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등과 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 제공된 동일면적 실거래는 2건으로, 현재 매수·매도 가격 판단에는 최신 거래 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이영수 점유관계 최우선 확인. 전입일 2011.01.14, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유 호수와 주민등록, 임대차계약, 보증금을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명시 인수 0원과 실질 인수를 구분. 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재돼 있지만, 선순위 전입자의 실체가 확인되기 전까지 실질 인수액을 0원으로 고정하지 마세요.
- 우선변제 여부 확인. 13명 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 배당요구종기 관련 서류와 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2022.11.08 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각 이후 처리와 말소 여부를 원본 명세서·등기부로 대조하세요.
- 가격 비교는 최신 거래로 보완. 제공된 비교거래는 2022.09~10 두 건입니다. 2026년 현재 가격을 판단하려면 최신 동일·유사면적 거래를 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 임차인 인수 리스크가 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
최저가 210,000,000원은 제공된 동일면적 거래 평균 300,000,000원의 70.0%이고, 최신 비교거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 그 거래가 2022년 2건에 그치므로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하기에는 근거가 오래됐습니다.
권리 쪽에서는 더 중요한 변수가 있습니다. 실제 임차인 13명 중 12명은 말소기준 이후 전입이지만, 이영수는 2011.01.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력 가능성과 매수인 승계액도 미상입니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 이 한 사람의 점유관계가 확인되기 전에는 ‘가격이 70%이니 싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격은 관심, 권리는 확인 후. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 이영수의 실제 임대차관계입니다.
