의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 대상 면적은 67.0346㎡이며, 더힐펠리스 401·402동은 24세대, 2019.10.30. 준공으로 확인됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 과거 중소기업은행 근저당과 권민지 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.09.16. 설정된 시흥지역산림조합 채권최고액 88,000,000원 근저당입니다. 이후 2024.08.07. 임의경매개시결정과 2025.08.01. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.03.31.에는 같은 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 2층201호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 대상 면적 | 67.0346㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 말소기준 | 2020.09.16. 시흥지역산림조합 근저당 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리된다
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 13명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
말소기준일 이후 전입한 12명은 대항력이 없다고 정리됩니다. 핵심은 유일한 선순위 전입자인 이영수입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 실제 승계금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 등기·명세서상 명시 인수권리 기준으로만 읽어야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.11억은 표본 평균의 70.3%, 그러나 거래가 오래됐다
더힐펠리스 401·402동의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 2022.09. 4층 67.03㎡가 290,000,000원, 2022.10. 4층 66.72㎡가 310,000,000원에 거래됐고 평균은 300,000,000원입니다. 명목 최저가 211,000,000원은 이 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,246,000원 |
이 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 매수인 인수액은 표상 0원이나, 이영수의 보증금과 대항력 성립 여부가 확정되지 않았으므로 실제 취득비용은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 명목 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 88,000,000원 | 119,246,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 88,000,000원 | 77,636,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 88,000,000원 | 44,349,440원 |
1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원까지 명목 최저가는 내려갑니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인이 가격전략보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 파주읍 봉서리 봉서2리마을회관 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 기본 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,872㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 확인되는 동일면적 실거래가 2건에 그쳐 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 점유관계 최우선 확인. 2011.01.14. 전입이 실제 401동 201호에 대응하는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 승계 가능액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 잔액 승계 여부 판단에 필요합니다.
- 후순위 점유자 12명 확인. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정에서 다수 점유가 절차상 부담이 될 수 있습니다.
- 가격 비교는 보수적으로. 실거래 290,000,000원·310,000,000원은 2022년 거래이므로 2026년 매각가격과 직접 동일시하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “명목 70.3%보다 선순위 점유 확인이 먼저”
숫자만 보면 감정가와 최저가 211,000,000원이 실거래 평균 300,000,000원의 70.3%라 눈에 띕니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 하지만 이 사건은 점유관계 하나가 결론을 바꿀 수 있습니다.
13명 중 이영수의 전입일은 2011.01.14.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·미상, 실질취득액 미확정”입니다. 이 부분이 해소되기 전까지는 2.11억을 확정 취득가로 놓고 시세 차익을 계산해서는 안 됩니다. 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 선순위 전입자의 실제 임대차관계를 확인하는 데 있습니다.
