의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정요항표에는 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사썬택시티이며, 2020.09.16 설정된 시흥지역산림조합 근저당 88,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당이나 압류보다 점유자 순위입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 13명이고, 별도로 한국토지주택공사의 임차권등기 1건이 존재합니다. 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 조애령 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 따로 합산하면 안 됩니다. 13명 중 12명은 전입일이 말소기준일 이후지만, 이영수는 2011.01.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 2층204호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 2020.08.03 중소기업은행 근저당 150,000,000원과 2020.08.04 권민지 근저당 630,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당 88,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 2026.08.11 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 해당 근저당은 2025.03.31 한국자산관리공사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 13명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지
현황조사 등에 확인되는 사람 기준 실제 임차인은 13명입니다. 한국토지주택공사는 조애령 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 신고된 것이므로 실제 임차인 수에 추가하지 않고, 보증금도 별도 합산하지 않습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 · 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 2020.10.28 | 120,000,000원 | 2020.09.28 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 조애령 보증금 중복신고 |
③ 시세 비교 — 수치상 70%, 하지만 거래는 2022년 2건
더힐펠리스401,402동의 면적 매칭 대상은 66.7234㎡이고, 확인된 거래는 2022.09 290,000,000원, 2022.10 310,000,000원 두 건입니다. 평균은 300,000,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | 66.7234㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 210,000,000원은 제공된 거래 평균 300,000,000원의 70.0%입니다. 다만 표본은 2022년 거래 2건뿐이고, 최신 거래 역시 2022.10의 310,000,000원입니다. 따라서 이 70.0%를 그대로 현재 시세 대비 할인율로 단정해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자 이영수의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
현재 배당 가정상 근저당 채권 88,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위 전입자 이영수의 보증금 확인 전에는 실제 매수인 부담을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 88,000,000원 | 118,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 88,000,000원 | 76,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 88,000,000원 | 43,718,400원 | 0원 |
각 시나리오의 계산상 명시 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이영수의 선순위 전입 리스크는 매각가가 내려간다고 자동으로 사라지는 요소가 아닙니다. 보증금이 실제 인수 대상인지 확인되지 않은 상태에서는 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트를 확대 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며, 기본적인 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연녹지지역이며, 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 하수처리구역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 제한보호구역 포함, 군사기지 및 군사시설기타 포함, 상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 더힐펠리스401,402동은 24세대, 사용승인일 2019.10.30이며 확인된 매매표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 임대차 원본. 2011.01.14 전입의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 한국토지주택공사 임차권등기 120,000,000원은 조애령 보증금에 대한 대위·승계이므로 실제 임차인 보증금과 이중 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.08 민간임대주택등기와 매각 이후의 효력 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 시세의 시점. 비교 거래는 2022.09~2022.10 두 건입니다. 210,000,000원이 단순 수치상 평균의 70.0%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
- 실질취득가. 이영수의 인수 여부가 확인되기 전에는 210,000,000원을 최종 실질취득가로 고정하지 않습니다.
맺으며 — “210,000,000원보다 먼저, 선순위 전입을 보라”
등기만 보면 말소기준은 단순합니다. 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당이 기준이고, 후순위 경매개시결정·압류·한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 현황조사의 이영수는 전입일이 2011.01.14로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 이 사람의 대항력과 인수금액이 확정되기 전에는 “권리 깨끗·인수 0”으로 결론 내릴 수 없습니다. 거래표본 평균 300,000,000원 대비 최저가 210,000,000원이 70.0%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래표본 자체가 2022년 2건이고 실질취득가도 미확정입니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 선순위 임차관계 확인입니다.
