의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사썬택시티이며, 말소기준권리는 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전됐고, 경매개시결정과 이후의 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 복잡도가 아주 높지는 않습니다. 과거 중소기업은행 근저당과 권민지 근저당은 이미 말소됐고, 2022년에 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 120,000,000원도 2022.10.27 해지·말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 조사된 임차인은 13명이고, 그중 이영수의 전입일은 2011.01.14로 말소기준일인 2020.09.16보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 얼마인지 모르는 이상 실질취득가와 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 3층301호 (더힐팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 / 전용 | 더힐펠리스401,402동 · 24세대 · 67.0346㎡ |
| 준공 | 2019.10.30 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차인 한 명은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 조사상 13명, 기준일 이전 전입은 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증기관 신고인은 없습니다. 조사상 임차인은 13명입니다. 이 중 12명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 전입일 기준 대항력이 없고, 이영수만 기준일 이전 전입입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 전입일과 말소기준일을 중심으로 표시했습니다. 이영수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않았으며, 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 2.11억은 2022년 거래보다 낮지만 ‘실질취득가’부터 확정해야 한다
더힐펠리스401,402동은 24세대, 준공일은 2019.10.30입니다. 면적이 맞는 실거래는 2건으로, 2022.09 전용 67.03㎡ 4층이 290,000,000원, 2022.10 전용 66.72㎡ 4층이 310,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 300,000,000원이고 최저가는 그 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,246,000원 |
이 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 특히 이영수의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 인수액 0원을 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰돼도 임차인 미상 리스크는 가격만으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 배당모델 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 211,000,000원 | 88,000,000원 | 119,246,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 88,000,000원 | 77,636,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 135,040,000원 | 88,000,000원 | 44,349,440원 | 0원 |
회차가 내려가면 표면 매각가는 168,800,000원, 135,040,000원으로 낮아지지만, 이영수의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰만으로 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커질 수 있으므로, 이 물건은 먼저 임차관계를 확정한 뒤 회차별 가격을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재돼 있습니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중이며, 남서측 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 하수처리구역·제한보호구역(전방지역:25km)·군사기지 및 군사시설기타·토지거래계약에관한허가구역 포함, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·계획관리지역·자연취락지구 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 24세대 단지에서 확인되는 면적 일치 실거래는 2건이며 모두 2022년 거래입니다. 가격 판단 시 표본의 시점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 임대차 원본 확인. 전입일 2011.01.14, 보증금·확정일자 미상입니다. 계약서, 점유관계, 보증금, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 명세서와 현황조사 교차확인. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없지만 현황조사상 기준일 이전 전입자가 존재합니다. 두 자료의 사실관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 12명. 전입일은 모두 2020.09.16 이후라 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금이 모두 미상입니다. 점유·명도 대상과 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택등기가 등기부에 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서 기재를 원본으로 대조하세요.
- 과거 한국토지주택공사 임차권. 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권은 2022.10.27 해지·말소됐으므로 현재 임차인 보증금과 중복해 계산하지 마세요.
- 가격 판단. 211,000,000원은 확인된 2022년 실거래 평균 300,000,000원의 70.3%지만, 현재 시세와 잠재 인수 보증금이 확정되기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내리지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당모델의 소유자 잔여 119,246,000원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.11억”보다 먼저 확인할 숫자는 선순위 전입자의 보증금
이 물건의 표면 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가가 211,000,000원이고, 확인된 실거래 평균 300,000,000원의 70.3%이기 때문입니다. 하지만 그 비교 거래는 2022년 두 건뿐이고, 더 중요한 권리 변수가 남아 있습니다.
이영수의 2011.01.14 전입입니다. 말소기준권리보다 앞서 있지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 따라서 매수인 인수액 역시 미상입니다. 배당모델의 0원은 계산상 값일 뿐, 이 미상 임차관계를 해소하지 않은 채 실질취득가를 211,000,000원으로 놓고 시세와 비교하는 것은 위험합니다. 결론은 등기부는 비교적 정리돼 있으나, 임차인 확인 전에는 가격 판단 보류입니다.
