의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 더힐팰리스 402동 3층 304호입니다. 감정평가상 기호 물건들은 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있고, 사건 용도 표시는 근린주택입니다. 말소기준권리는 2020.09.16 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 채권최고액 88,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 2026년 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 단순해 보이지만 임차관계에서 중요한 변수가 있습니다. 현황조사상 확인된 13명 가운데 12명은 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 이영수의 전입일은 2011.01.14로 말소기준권리인 2020.09.16보다 앞섭니다. 이영수의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로, 선순위 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인의 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 3층304호 (더힐팰리스) |
| 물건종류 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 감정 이용상태 | 공부상 공동주택(연립주택) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.07 임의경매개시결정과 2026.08.11 국의 압류는 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 13명 중 선순위 전입 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·전입 관련 인원은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 이영수만 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 나머지 12명은 전입일이 2020.09.18 이후이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 모든 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 특히 선순위 이영수의 보증금 확인이 최우선입니다.
③ 시세 비교 — 2.10억은 비교거래 평균의 70%, 그러나 실질취득가는 미확정
더힐펠리스401,402동의 면적 66.72㎡·67.03㎡ 거래 표본은 2건입니다. 평균 거래금액은 300,000,000원, 최저 290,000,000원, 최고 310,000,000원이며 최신 표본은 2022.10의 310,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 비교 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
배당 모형상 근저당 채권최고액 88,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 118,260,000원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 이영수의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 88,000,000원 | 118,260,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,000,000원 | 88,000,000원 | 76,848,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 134,400,000원 | 88,000,000원 | 43,718,400원 |
배당 시나리오상 근저당 88,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 구간까지 전액 배당됩니다. 하지만 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 단순히 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 이영수의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 회차별 가격을 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지의 사다리형 토지이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 계획관리지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 하수처리구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설기타·토지거래계약에관한허가구역 포함, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·계획관리지역·자연취락지구 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 단지규모. 더힐펠리스401,402동은 24세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019.10.30입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 이영수 보증금 확인. 전입일 2011.01.14로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하지 않고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 210,000,000원만 비교하면 실거래 평균의 70.0%지만, 인수 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 12명 확인. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없지만 보증금·점유관계와 명도 범위는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택 등기가 존재합니다. 현재 매각조건과 임대관계에 미치는 사항을 원본에서 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.08.11 파주세무서장 처분청의 압류가 등기돼 있습니다. 배당표의 당해세 미반영 여부를 함께 점검해야 합니다.
- 실거래 표본의 시점 확인. 비교 표본은 2022.09·2022.10 두 건입니다. 현재 응찰가 판단 전 최신 거래·매물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.10억”보다 먼저 확인할 숫자는 선순위 보증금
이 사건은 표면가격만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가는 210,000,000원이고 비교 실거래 평균은 300,000,000원이라 단순 비율은 70.0%입니다. 하지만 현황조사상 2011.01.14 전입한 이영수가 존재하며 보증금이 확인되지 않았습니다. 말소기준권리는 2020.09.16이므로 이 임차인의 권리는 후순위 12명과 성격이 완전히 다릅니다.
결론은 가격 판단 보류. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 임차보증금의 실제 금액과 배당·인수 여부를 먼저 확인해야 합니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득가를 290,000,000원·300,000,000원·310,000,000원의 비교 거래와 대조할 수 있습니다.
