의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에는 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다. 현재 등기부 소유자는 주식회사썬택시티입니다. 말소기준은 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원이며, 그 뒤 경매개시결정과 파주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가와 최저가가 모두 2.10억인데, 면적이 매칭된 거래 사례는 2022년 9월 2.90억, 2022년 10월 3.10억으로 평균 3.00억입니다. 현재 최저가는 이 평균의 70.0%, 최신 거래 3.10억보다 100,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본은 2건이고 거래 시점도 2022년이므로, 이 숫자만으로 2026년 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인이 변수

을구 1번 중소기업은행 근저당권과 을구 2번 권민지 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.16 설정된 시흥지역산림조합의 채권최고액 88,000,000원 근저당권입니다. 2025.03.31에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 그 이후 파주시 압류와 국의 압류가 등기돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 1명이 핵심

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 13명 모두 실제 임차인으로 조사돼 있습니다. 이 가운데 12명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 이영수만 선행 전입입니다.

후순위 전입 12명은 말소기준일 이후 전입으로 조사돼 대항력은 없습니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 배당과 명도 계획을 세우기 전에 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 70% 숫자는 매력적이지만 표본은 2건

면적이 매칭된 더힐펠리스401,402동 실거래는 2건입니다. 2022년 9월 67.03㎡ 4층이 290,000,000원, 2022년 10월 66.72㎡ 4층이 310,000,000원에 거래됐고, 평균은 300,000,000원입니다.

최저가 210,000,000원은 거래 평균 300,000,000원의 70.0%입니다. 거래 최저 290,000,000원과 비교해도 80,000,000원 낮고, 최신 거래 310,000,000원보다는 100,000,000원 낮습니다. 다만 거래가 2022년에만 2건 확인된 만큼, 권리 리스크까지 해소되기 전에는 이 차액 전체를 안전마진으로 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

배당표 계산상 근저당권 88,000,000원은 전액 배당되고 118,260,000원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이영수의 보증금·권리관계도 숫자로 반영돼 있지 않으므로 이 표의 ‘인수 0원’은 실질 권리확정과 동일한 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 사라지지 않는다

계산표만 보면 어느 회차에서도 근저당권 88,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이영수의 보증금이 확인되지 않았다는 사실은 유찰 횟수와 관계없이 그대로 남습니다. 낙찰가가 낮아진다고 미확정 임차권리가 자동으로 없어지는 것은 아니므로, 입찰가격을 정하기 전에 먼저 권리를 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 파주시 파주읍 봉서리 ‘봉서2리마을회관’ 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 건물이며 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며, 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
• 규제. 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설기타, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 일부 가축사육제한구역·상대보호구역 등과 저촉됩니다.
• 단지 규모. 더힐펠리스401,402동은 24세대이며 사용승인일은 2019.10.30입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이영수 임대차 원본 확인. 전입일 2011.01.14, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서, 점유관계, 실제 보증금과 배당요구 여부를 최우선 확인해야 합니다.
• 나머지 12명 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 다수 점유자가 있는 만큼 실제 점유 세대와 명도 범위를 확인해야 합니다.
• 명세서와 현황조사 교차검증. 명세서상 인수권리는 해당사항없음이나, 현황조사에는 선행 전입자가 존재합니다. 두 자료의 현재 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택등기가 있고 원인은 2021.05.18 민간임대주택 등록입니다. 현재 등록 상태와 관련 의무를 원본에서 확인하세요.
• 최근 시세 재확인. 확인 거래는 2022년 2건뿐입니다. 2026.09.16 입찰 전에 동일·유사 면적의 최신 매매호가와 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 군사 관련 제한 등 다수 규제가 표시돼 있으므로 이용·처분 계획이 있다면 해당 규제를 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람

이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 최저가 2.10억은 확인된 두 건의 실거래 평균 3.00억의 70.0%이고, 최신 거래 3.10억보다 1.00억 낮습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조이며 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 적혀 있습니다.

하지만 이 물건은 가격부터 결정하면 안 되는 사건입니다. 실제 임차인 13명 가운데 이영수의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라, 그 임차관계가 정리되기 전에는 매수인의 실질 인수액을 알 수 없습니다. 가격은 매력적이지만 권리확인이 선행돼야 하는 C등급 물건. 이영수의 보증금과 대항력 여부가 확인돼 인수 위험이 해소되는지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.