의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 1층 102호입니다. 사건의 표면만 보면 신건 최저가 231,000,000원으로, 제공된 실거래 평균 300,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계 확인입니다. 현황조사에는 조애령·박경종·김진숙·유병선· 김미니·김정화·이동진·이상원·유명은·이영수·정호석·윤동훈·최재호 등 실제 임차인 13명이 나타나며, 다수의 전입일이 데이터상 말소기준일 2024.08.07보다 앞섭니다.
특히 한국토지주택공사는 임차보증금 120,000,000원, 전입 2020.09.24, 확정일자 2020.09.07, 배당요구 2025.12.08로 확인됩니다. 다만 이는 실제 임차인이 한 명 더 있는 것이 아니라 조애령의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 한국토지주택공사 120,000,000원을 조애령 보증금과 별개로 더해서 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 1층102호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 시세 비교 면적 | 67.0346㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 시흥지역산림조합 |
| 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 임차관계가 핵심
데이터상 말소기준은 2024.08.07 임의경매개시결정입니다. 이후 파주시 압류, 국 압류, 근로복지공단 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, LH는 중복신고
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위 대상 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.09.24 | 120,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 조애령 대위·승계 |
한국토지주택공사는 임대차계약일자 2020.09.05, 주민등록일자 2020.09.24, 점유개시일자 2020.09.26, 확정일자 2020.09.07로 등기되어 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기에는 2차 보증금 126,000,000원도 함께 기재되어 있으나, 배당표는 120,000,000원을 우선변제액으로 사용합니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 77.0%
시세 비교 대상은 더힐펠리스401,402동, 24세대이며 비교 면적은 67.0346㎡입니다. 제공된 실거래 표본은 2건으로 평균 300,000,000원, 최저 290,000,000원, 최고 310,000,000원입니다. 최저매각가 231,000,000원은 시세 기준 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | 67.0346㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
가격만 단순 비교하면 231,000,000원은 300,000,000원보다 낮아 할인폭이 큽니다. 다만 실거래 표본이 2022.09와 2022.10 두 건에 한정되어 있고, 무엇보다 미상 임차보증금이 실질취득가를 바꿀 가능성이 있습니다. 따라서 “77.0%라서 싸다”는 판단은 임차관계 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,966,000원 |
배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 120,000,000원과 근로복지공단 10,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 96,966,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 231,000,000원 | 10,000,000원 | 96,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 184,800,000원 | 10,000,000원 | 51,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 147,840,000원 | 10,000,000원 | 14,970,240원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로 외벽은 돌붙임·타일붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 제한보호구역, 하수처리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 13명 개별 확인. 각 점유자의 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 조애령 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실질취득액 재계산. 미상 임차인이 대항력을 갖고 보증금이 미배당으로 남는 경우 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 명세서 대조. 명시적 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있지만 현황조사상 선순위 가능 점유자가 다수 존재하므로 원문 확인이 필수입니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 비교는 2022.09·2022.10 두 건이므로 300,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 권리관계와 임대차 현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “77% 할인보다 13명의 임차관계가 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 신건 최저가 231,000,000원은 시세 평균 300,000,000원의 77.0%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 13명이 확인되고 다수의 보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사 신고는 조애령 보증금의 대위·승계라 중복 합산하지 않더라도, 나머지 임차인들의 미배당 보증금이 남을 가능성은 별도입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”입니다. 임차인별 보증금과 대항력·배당 여부가 확정된 뒤에야 231,000,000원의 진짜 할인율을 계산할 수 있습니다.
