의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 더힐팰리스 402동 1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재돼 있습니다. 말소기준권리는 2020.09.16. 설정된 시흥지역산림조합 근저당권, 채권최고액 108,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순한 편이지만, 실제 입찰 판단의 중심은 임차관계입니다. 현황조사에는 13명이 확인되고 그중 이영수의 전입일은 2011.01.14.로 2020.09.16. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 처리합니다. 배당모형의 매수인 인수액 0원만 보고 실질취득비용을 230,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 1층101호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 관련 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.16. 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
중소기업은행 근저당권과 권민지 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.09.16. 시흥지역산림조합 근저당권이고, 이 근저당권은 2025.03.31. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 2024.08.07. 임의경매개시결정과 2026.08.11. 국 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 13명입니다. 말소기준권리 이후 전입한 12명은 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, 보증금과 우선변제 관련 정보가 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 76.7%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
비교 단지는 더힐펠리스401,402동, 총 24세대, 사용승인일은 2019.10.30.이며 비교면적은 66.7234㎡입니다. 확인된 실거래는 2건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
신건 최저가 230,000,000원은 거래표본 평균 300,000,000원의 76.7%입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 숫자상 낮습니다. 다만 확인 거래가 모두 2022.09~10이고 건수도 2건뿐입니다. 최근 가격 추세를 판단할 별도 수치가 없으므로 이 76.7%를 현재 시장 할인율처럼 해석하거나 “시세보다 싸다”고 결론내릴 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,980,000원 |
배당모형상 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 이영수의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 여부를 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다.
신청채권 관련 청구액은 1,065,703,912원이지만, 이 물건의 배당모형에서는 근저당 채권최고액 108,000,000원을 기준으로 전액 배당하는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 소재 봉서2리마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로, 급·배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지의 사다리형 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연녹지지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역·제한보호구역(전방지역:25km)·하수처리구역·군사기지 및 군사시설기타 포함, 가축사육제한구역·상대보호구역 등 저촉 사항이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 자료. 단지 24세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래표본이 적고 거래시점도 2022년이어서 현재 환금성을 실거래 수치만으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이영수 임대차 원본 확인. 전입일 2011.01.14., 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 대항력과 승계금액이 확정되기 전에는 입찰가 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 나머지 임차인 12명도 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 인원이 다수입니다.
- 가격 비교의 시점 주의. 290,000,000원·310,000,000원 거래는 모두 2022년 거래입니다. 230,000,000원이 76.7%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.18. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.08. 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 매각 후 처리와 효력은 원문 확인이 필요합니다.
- 담보권 승계 확인. 2025.03.31. 시흥지역산림조합 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록을 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 규제 원문 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 군사시설 관련 제한 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차관계를 닫아야 한다”
숫자만 보면 감정가와 최저가가 230,000,000원이고, 2022년 거래표본 평균 300,000,000원 대비 76.7%라 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 임차관계의 불확실성이 먼저입니다. 실제 임차인 13명 중 이영수는 말소기준권리 이전 전입자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음이고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이지만, 이 자료만으로 이영수의 실제 승계부담까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 또한 시세 자료도 2022년 2건에 그쳐 현재 가격을 판단하기에는 제한적입니다. 결론은 등기 구조는 비교적 단순하지만, 임차보증금 확인 전에는 실질취득액도 가격 메리트도 확정할 수 없는 신건입니다.
