의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사썬택시티이며, 말소기준권리는 2020.09.16 접수된 시흥지역산림조합 근저당권 채권최고액 88,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 파주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순해 보입니다. 하지만 임차인 조사에서 결론이 달라집니다. 총 13명의 실제 임차인이 확인되고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 12명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 이영수는 전입일 2011.01.14로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 2층202호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 실거래 매칭 면적 | 66.7234㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 시흥지역산림조합 / 1,065,703,912원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 1명이 핵심
또한 2022.11.08에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 신청은 2024.08.07 시흥지역산림조합에 의해 이루어졌고, 해당 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 2026년에는 파주시 압류와 국 압류가 추가됐지만 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2020.09.16입니다. 조애령을 포함한 12명은 모두 그 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 이영수는 전입일만 놓고 보면 기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이 사건에서 반드시 확인해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 이영수의 실제 보증금입니다. 그 금액을 모르면 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 70% 할인처럼 보이지만 거래 표본은 2건
더힐펠리스 401·402동은 24세대, 사용승인일은 2019.10.30입니다. 확인되는 면적대 실거래는 총 2건으로, 2022.09에 290,000,000원, 2022.10에 310,000,000원입니다. 평균은 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
신건 최저가 210,000,000원은 실거래 평균 300,000,000원의 70.0%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 실거래가 2022년 2건에 불과해 현재 가격을 강하게 대표한다고 보기에는 표본이 적습니다. 특히 이 사건은 실질취득가 자체가 미확정이므로 “최저가가 30% 낮다 = 30% 싸다”는 해석은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
배당표는 제공된 가정에 따라 집행비용 3,740,000원, 근저당권 88,000,000원, 소유자 잔여 118,260,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구금액은 1,065,703,912원이지만, 본건 배당 시나리오에서 반영된 근저당 채권최고액은 88,000,000원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 168,000,000원, 2회 유찰 134,400,000원 시나리오에서도 제공된 계산상 근저당권 88,000,000원은 전액 배당됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 제한보호구역 등 관련 제한사항이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인되는 실거래가 2건에 그쳐, 실거래 평균 하나만으로 현재 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영수 보증금 확인이 1순위. 전입일 2011.01.14, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유관계와 보증금 규모를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있으므로, 현황조사의 선행 전입정보와 왜 차이가 나는지 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래는 보조지표. 290,000,000원과 310,000,000원 두 건뿐이므로 300,000,000원 평균을 현재 확정 시세처럼 사용하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오는 1회 유찰 168,000,000원, 2회 유찰 134,400,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 존재하면 실질취득가는 그만큼 상승합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가와 최저가는 210,000,000원, 확인 실거래 평균은 300,000,000원이라 최저가는 평균의 70.0%입니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 이영수의 2011.01.14 전입과 미상 보증금이 훨씬 중요합니다.
나머지 12명의 임차인은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되지만, 이영수 한 명은 보증금·확정일자가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 단계에서 “2.1억이면 3억 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실제 보증금을 확인해 매수인 인수액을 산정한 뒤, 그 실질취득가와 실거래를 비교하는 것이 순서입니다. 가격은 관심 대상이지만, 권리는 아직 확인 대상입니다.
