의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 402동 303호입니다. 감정평가상 공부에는 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있고, 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원, 아직 유찰 없는 신건입니다.
등기만 보면 말소기준은 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·압류·주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 다수 전입자가 확인되고, 그중 이영수의 전입일은 2011.01.14로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않으므로 매수인 실질 부담은 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 402동 3층303호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 비교 면적 | 66.7234㎡ |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 관련 | 시흥지역산림조합 · 청구액 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.16
을구 4번 시흥지역산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 이후의 경매개시결정과 국의 압류, 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 중소기업은행 150,000,000원 근저당과 권민지 630,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계 1건
현황조사상 개인 전입자는 13명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 조애령 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준권리 이전 전입 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 한국토지주택공사 | 2020.10.20 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 조애령 보증금 중복신고 |
한국토지주택공사 임차권등기의 임차보증금은 조애령 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차보증금 총액에 별도로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래가 오래됐다
비교 단지 표기는 더힐펠리스401,402동, 총 24세대, 사용승인일은 2019.10.30입니다. 면적 66.7234㎡가 비교면적으로 매칭됐습니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 2022.09 290,000,000원과 2022.10 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
최저매각가 210,000,000원은 실거래 평균 300,000,000원의 70.0%, 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 2022.09~2022.10의 2건뿐이어서, 현재 가격을 강하게 확정하는 근거로 쓰기에는 표본과 시점이 제한적입니다. 특히 이영수의 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 210,000,000원만을 놓고 실질취득가격이 70%라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,260,000원 |
배당 계산상 근저당권 88,000,000원은 전액 배당되고 잔여 118,260,000원이 남습니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있으나, 선순위 전입자의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 표면 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 88,000,000원 | 118,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 88,000,000원 | 76,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 88,000,000원 | 43,718,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉서2리마을회관 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,872.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 거래 표본. 총 24세대, 확인 실거래는 2건으로 환금성 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 이영수의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 제외. 한국토지주택공사 120,000,000원은 조애령 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있으나 현황조사 전입자와 함께 재확인해야 합니다.
- 시세의 시점 확인. 확인된 거래는 2022.09·2022.10 두 건입니다. 현재 시세 판단은 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.08.11 국의 압류가 등기되어 있으며 처분청은 파주세무서장입니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자
이 사건은 표면 가격만 보면 매력적입니다. 감정가 210,000,000원은 확인된 실거래 평균 300,000,000원의 70.0%이고, 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 그 실거래는 2022년 2건뿐입니다. 더 중요한 문제는 2011.01.14 전입한 이영수입니다. 말소기준권리 2020.09.16보다 앞서 있으면서 보증금·확정일자가 미상이라, 현 단계의 결론은 “명시 인수권리는 없지만 실질 인수위험은 확인 전까지 미상”이 맞습니다.
따라서 이 사건은 “권리 깨끗·가격 저렴” 유형이 아니라, 가격은 낮아 보이지만 선순위 점유자 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다. 이영수의 보증금과 점유관계가 정리되어 매수인 승계가 없다는 점이 확인된다면 가격 메리트를 다시 평가할 수 있지만, 확인 전에는 최저가 210,000,000원만으로 실질취득비용을 단정해서는 안 됩니다.
