의정부지방법원 2024타경5840. 파주시 파주읍 봉서리 더힐팰리스 401동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사썬택시티이며, 2020.09.16 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 조사된 전입자 13명 중 12명은 말소기준권리 이후 전입이지만, 이영수의 전입일은 2011.01.14로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-8, 401동 3층302호 (더힐팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 · 4층 건물 · 기본 급·배수·위생·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 1,065,703,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
2020.08.03 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.08.04 권민지 명의 근저당도 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권 88,000,000원입니다. 2024.08.07 임의경매개시결정, 2025.08.01 국의 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 조사 전입자 13명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2011.01.14 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 조애령 | 2020.09.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2020.09.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경종 | 2020.09.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2020.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤동훈 | 2020.09.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병선 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재호 | 2020.10.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동진 | 2020.10.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2020.10.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유명은 | 2020.10.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호석 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미니 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 이후 전입한 12명은 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 이영수는 말소기준보다 훨씬 앞선 2011.01.14 전입으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 승계액은 계산할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 이 한 명의 보증금 확인 전과 후가 완전히 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 70.3%는 ‘표면가격’일 뿐
비교대상은 더힐펠리스401,402동, 비교면적 67.0346㎡입니다. 실거래 표본은 2건이며 평균은 300,000,000원, 최고 310,000,000원, 최저 290,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10, 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.72㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 67.03㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | 67.0346㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
최저매각가 211,000,000원은 비교 평균 300,000,000원의 70.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 놓고 본 표면가격입니다. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 확인될 경우, 실질취득액은 낙찰가 + 인수액으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,246,000원 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 근저당권 채권최고액 88,000,000원은 전액 배당됩니다. 다만 이 계산에는 이영수의 보증금이 확인되지 않은 상태가 반영되어 있으므로, 이를 근거로 실제 인수액을 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 88,000,000원 | 119,246,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 88,000,000원 | 77,636,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 88,000,000원 | 44,349,440원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 168,800,000원, 135,040,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금 승계가 확인되는 경우에는 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미하지 않습니다. 이 때문에 이 사건은 유찰 횟수보다 먼저 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 ‘봉서2리마을회관’ 북동측 인근. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 2,872.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·계획관리지역이며 공시지가 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 하수처리구역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 제한보호구역(전방지역:25km) 포함, 군사기지 및 군사시설기타 포함, 상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 더힐펠리스401,402동은 총 24세대, 사용승인일 2019.10.30이며 비교 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 보증금 확인. 2011.01.14 전입자의 실제 보증금, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 승계액이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 300,000,000원 비교 평균과 다시 비교해야 합니다.
- 나머지 전입자. 12명은 말소기준 이후 전입으로 제공된 판정상 대항력 없음이지만, 현황과 실제 점유관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.18 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다.
- 근저당권 이전. 2020.09.16 시흥지역산림조합 근저당권은 2025.03.31 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
- 가격 표본 주의. 비교 실거래는 2022.09과 2022.10의 2건입니다. 211,000,000원이 70.3%라는 숫자만으로 현재 가치나 실질 할인율을 확정하지 마십시오.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도, 실질취득액은 아직 모른다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준권리 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 감정가 211,000,000원은 비교 실거래 평균 300,000,000원의 70.3%라 표면상 가격도 낮아 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 사람이 있습니다. 2011.01.14 전입한 이영수입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 보증금이 미상인 만큼 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 보증금 승계 여부가 확정되기 전에는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기권리는 정리되지만, 가격 판단은 선순위 전입자 보증금 확인 후”입니다.
