제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 2층 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 168,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,624,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017년 12월 28일 늘푸른신용협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고, 유사 건물과 공부·외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다. 또한 동일 사건의 조사 내용에는 202호부터 701호까지 다른 호실의 점유자가 다수 포함돼 있으므로, 201호 단독 매각 범위와 호실별 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2017.12.28 접수된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 260,000,000원의 후순위 근저당권도 설정됐으며, 두 근저당권은 모두 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 등기부의 채권최고액을 이 201호 한 호실의 단독 채무로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

말소기준 근저당권과 후순위 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 경매개시결정과 2026년 제주특별자치도의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.

② 점유·임차인 — 201호와 다른 호실을 분리해서 볼 것

201호를 점유하는 임차인의 이름은 확인되지 않습니다. 다만 동일 사건의 현황조사에는 202호·203호·204호·205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호의 점유자 10명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모두 실제 점유자로 조사됐습니다.

이 가운데 전입일이 확인된 7명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 전입일이 확인되지 않은 오수지·윤선영·김경희는 대항력 가능·미상입니다. 이 점유 정보는 201호가 아닌 다른 호실에 관한 것이므로 곧바로 201호 인수액으로 합산해서는 안 되지만, 일괄매각 또는 호실별 매각 범위를 원본 명세서에서 반드시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘할인’이 아니라 경고 신호일 수 있다

현재 최저매각가 57,624,000원은 감정가 168,000,000원의 34.3%입니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·층·호실별 임대수익과 내부 상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)

채권최고액 합계 3,055,000,000원 중 56,186,768원만 배당되고 2,998,813,232원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 근저당채권은 매수인이 인수하는 것이 아니라 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 해당 건물의 조사 대상 호실들은 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 오피스텔 이용이 기재돼 있습니다.
• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m, 서측 약 8m 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·스프링클러· 옥내소화전·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 외부 관찰을 토대로 평가했으므로 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 단독 범위 확인. 다른 호실 점유자 10명의 정보가 함께 조사돼 있으므로 물건목록·매각물건명세서·현황조사서를 호실별로 대조하세요.
• 201호 현장 점유 확인. 전입세대열람, 사업자등록 현황, 관리사무소 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 특정하세요.
• 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가와 실제 월세 수준을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 때 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·설비 상태와 수리비를 보수적으로 반영하세요.
• 공동담보 대조. 근저당권 채권최고액은 공동담보 전체 금액입니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·회수 현황을 함께 확인하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 제주특별자치도 압류와 다른 호실 임차인의 배당요구가 존재하므로 당해세·최우선변제 반영 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
• 관리비·주차설비 확인. 체납 관리비와 기계식 주차장 사용·유지 상태를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 이후 제출 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증 전”

이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2017년 늘푸른신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 가치가 확인되는 것은 아닙니다.

최근 실거래 비교가 없고 내부 상태도 확인되지 않았으며, 동일 사건의 다른 호실에는 점유자 10명과 대항력 가능·미상 사례 3명이 포함돼 있습니다. 이들의 보증금을 201호 인수액으로 합산해서는 안 되지만, 매각 범위와 점유관계를 잘못 읽으면 권리분석 전체가 달라질 수 있습니다. 등기상 권리는 통과, 가격과 점유는 보수적으로 재검증. 현재 단계의 결론입니다.