제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 6층 604호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 140,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,020,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건이나 비교군의 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

등기 구조의 기준점은 2017.12.28. 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원이며 공동담보로 설정됐습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 260,000,000원과 455,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 경매개시 당시 채권자는 늘푸른신용협동조합이고, 세 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 중심의 말소형 구조

말소기준인 을구 1번 근저당 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 2019.07.04. 해제로 이미 말소됐고, 2021년 강남철 근저당 1,000,000,000원도 2023.01.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

② 점유·임차 조사 — 다른 호실 10명, 604호 특정 없음

현황조사와 문건접수에는 총 10명이 기재되어 있습니다. 다만 점유부분은 202호·203호·204호· 205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호로, 이 사건 주소인 604호로 표시된 사람은 없습니다. 아래 대항력 판정은 각 기재 호실과 전입일을 기준으로 한 것이며, 604호의 실제 점유상태를 대신하지 않습니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 표의 10명은 모두 실제 조사 인원입니다. 전입일이 확인되지 않은 202호·601호·701호 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다

현재 최저매각가 48,020,000원은 감정가 140,000,000원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시 시나리오는 33,614,000원, 다섯 번째 유찰 시 시나리오는 23,529,800원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 금액이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계 3,510,000,000원 중 46,755,640원만 배당되고, 3,463,244,360원이 미배당으로 남는 계산입니다. 공동담보 채권의 미배당은 채무자·채권자 사이에 남는 금액으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 매각물건명세서와 감정평가 모두 오피스텔 이용 상태로 확인됩니다. 지상 10층, 2017.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
• 주위환경. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구 30m 이하·방화지구이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,027,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 282.0㎡, 상업용·평지·사다리형· 소로한면 조건입니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 수차례 현장 방문에도 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 공부·외부 관찰을 토대로 평가됐습니다. 실제 이용·관리상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 604호 점유 확인. 현황조사에 다른 호실 점유자 10명이 기재돼 있으나 604호 특정 기재는 없습니다. 현장 방문·전입세대 확인·매각물건명세서 원본으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 대항력 미상 인원 구분. 202호·601호·701호는 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 대상 호실이 604호는 아니지만 일괄매각 여부와 각 물건번호를 원본에서 구분해야 합니다.
• 실거래 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 및 서귀동 오피스텔의 최근 거래가·매물가·임대료를 확인하세요.
• 수익성 계산. 실제 월세, 관리비, 공실기간, 기계식 주차장 이용조건을 확인한 뒤 취득비용 대비 임대수익을 산정하세요.
• 공동담보 확인. 세 근저당이 공동담보로 설정돼 있고 이후 권리 이전 등기가 있으므로 공동담보목록과 채권자 변경 내용을 등기 원본에서 대조하세요.
• 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 종기 서류를 확인하세요.
• 관리상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 누수·보일러·전기·마감 상태와 장기 미납 관리비를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 확인되지 않은 두 가지

이 물건은 등기만 보면 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 감정가 140,000,000원에서 48,020,000원까지 내려온 가격 역시 눈에 띕니다. 그러나 비교 실거래가가 없고 604호 내부·점유상태도 확인되지 않았다는 두 가지 공백이 남아 있습니다.

조사표에 기재된 10명은 모두 다른 호실이며, 그중 전입일 미상 3명은 대항력을 확정할 수 없습니다. 604호 특정 점유자가 기재되지 않았다는 이유만으로 명도 부담이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건은 등기 권리는 통과, 가격과 점유는 보류입니다. 최근 실거래와 604호 점유관계가 확인돼야 현재 최저가 48,020,000원의 실질적인 매력을 판단할 수 있습니다.