제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 2층 202호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2017.12.12입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이고, 2017.12.28 늘푸른신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리로, 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 판단을 등기만으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 본건 202호에는 임차인 오수지가 보증금 2,000,000원, 월세 500,000원 조건으로 점유하고 있으며 2025.06.30 배당요구를 했습니다. 하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원은 확정 결론이 아니라 원본 확인 전 시뮬레이션 수치로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2017.12.28 접수된 을구 1번 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 2025.05.09 경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 2019.07.01 해제됐고, 2021년 강남철 명의 근저당권도 2023.01.31 해지돼 이미 말소됐습니다.

2017년 설정된 근저당권 3건은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2017.12.28로 유지됩니다. 각 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리이므로 채권최고액 2,795,000,000원·260,000,000원·455,000,000원을 본건 202호 한 호실의 단독 채무나 가치로 단순 비교해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 202호 보증금 2,000,000원 확인이 핵심

본건 202호에 해당하는 임차인은 오수지 1명입니다. 현황조사에는 다른 호실 점유자도 함께 확인되지만, 203호·204호·205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호 점유자는 본건 202호 보증금에 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 139,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,677,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 수치만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지지만, 근저당권 채권총액 3,510,000,000원에 비해 배당재원이 매우 작아 미배당액은 계속 증가합니다. 이 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 매각으로 소멸할 권리의 미회수분입니다. 다만 임차인 보증금은 별도 법리로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 오수지의 임차권이 우선 배당 또는 매수인 승계 대상인지에 따라 실제 배당과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다. 일단의 토지는 동측 약 10m, 서측 약 8m 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구이며, 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 282.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,027,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 없으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사 건물을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 3회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없어, 실제 거래 가능 가격과 임대수익을 별도로 조사하기 전에는 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 전입일 확인. 오수지의 전입신고일이 2017.12.28보다 빠른지 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
• 확정일자·계약서 확인. 보증금 2,000,000원과 월세 500,000원의 실제 계약조건, 확정일자 및 임차기간을 대조해야 합니다.
• 인수 시나리오. 인수 0원만 전제하지 말고 보증금 전액 승계 시 실질취득액 49,677,000원까지 자금계획에 반영해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물, 보증금·월세와 공실기간을 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·결로·설비·마감·불법 구조변경 여부를 재확인해야 합니다.
• 공동담보 주의. 등기부 채권최고액은 공동담보 설정액이므로 본건 한 호실의 적정가치와 직접 비교하지 마세요.
• 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 가능 여부, 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세·최우선변제 여부가 실제 배당에 반영되는지 매각물건명세서와 배당요구종기 이후 접수문건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것

이 물건은 감정가 139,000,000원에서 47,677,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 등기상 근저당권도 매각으로 소멸해 외형적인 권리 구조는 단순합니다. 그러나 본건 202호 임차인의 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 실거래 자료도 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

따라서 이 사건의 결론은 “등기 말소는 확인되지만, 인수와 가격은 아직 확정되지 않았다”입니다. 오수지의 보증금 2,000,000원이 승계되지 않는다면 실질취득액은 47,677,000원이지만, 전액 승계되는 경우에는 49,677,000원까지 올라갑니다. 이 차이는 크지 않아 보일 수 있으나, 대항력 확인 없이 인수 0원으로 단정하는 방식 자체가 위험합니다. 권리 원본과 실제 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 보수적 C등급 물건입니다.