제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 140,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.12.28. 접수된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 260,000,000원과 455,000,000원의 근저당권, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건 504호에는 김영부가 주거용으로 점유하고 있으며 전입일은 2023.05.24.입니다. 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금·차임과 확정일자는 확인되지 않아, 인수 여부와는 별개로 실제 임대차관계와 명도 협의 조건은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 현장 내부 역시 이해관계인 부재로 확인하지 못해 유사 건물과 공부, 외부관찰을 토대로 평가됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

말소기준은 접수번호 81915의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원이며 공동담보목록 제2017-1420호가 기재돼 있습니다. 이어 접수된 을구 2번·3번 근저당권도 각각 채권최고액 260,000,000원, 455,000,000원으로 공동담보가 설정됐으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

2019.06.28. 제주특별자치도의 압류는 2019.07.04. 해제로 말소됐고, 2021.04.21. 강남철 명의로 설정된 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권도 2023.01.31. 해지로 말소됐습니다. 2025.05.09. 늘푸른신용협동조합이 임의경매를 신청했으며, 을구 1번·2번·3번 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 권리 이전 후에도 각 근저당권의 순위는 기존 접수 순위를 따릅니다.

임차·점유 현황 — 본건 504호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 같은 건물의 여러 호실에 관한 점유·임차관계가 함께 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 본건 504호의 점유자는 김영부 1명입니다. 전입일이 확인되지 않은 다른 호실의 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

다른 호실의 점유관계는 각 해당 호실의 권리분석에 적용됩니다. 본건 504호에서는 김영부의 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없으나, 보증금·차임·확정일자와 실제 점유 상태는 원본 명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 48,020,000원으로 감정가 140,000,000원의 34.3%입니다. 유찰 횟수와 할인율만 보면 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가를 대조할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 48,020,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

오피스텔은 개별 호실의 면적·향·내부 상태·임대수익·관리비·공실 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 감정평가 당시 504호 내부를 직접 확인하지 못했기 때문에 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 3,510,000,000원, 채권자 예상배당은 46,755,640원, 미배당액은 3,463,244,360원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2017.12.12.입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 일단의 토지로서 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 공시지가는 1㎡당 1,027,000원이며 토지이용상황은 상업용입니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 점유관계 재확인. 김영부의 보증금·차임·확정일자·계약기간과 실제 점유 여부를 매각물건명세서 원본 및 현장에서 확인하세요.
• 대항력과 명도 구분. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 실거래 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 같은 건물과 인근 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·누수·설비·창호·난방 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 여부, 유지비용을 관리주체에 확인하세요.
• 임대수익 확인. 실제 임대료·공실 여부·관리비 부담을 확인해 취득가격 대비 수익성을 계산하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권들이 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 전

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.12.28. 늘푸른신용협동조합 근저당권이고, 본건 점유자의 전입은 2023.05.24.로 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수 0원이 곧바로 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 3회 유찰로 최저가는 48,020,000원까지 낮아졌지만 최근 실거래와 최신 거래를 통한 시세 검증이 없고, 내부 상태와 실제 임대조건도 확인되지 않았습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 본건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 시세·임대수익·수리비·명도비용을 모두 반영한 총취득비용입니다.