76,832,000원
제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 수앤수 7층 701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 224,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,832,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%이지만, 이번 사건의 핵심은 할인율이 아니라 701호 임차인의 대항력 성립 여부입니다.
등기부상 말소기준권리는 2017년 12월 28일 설정된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김경희의 전입신고일이 확인되지 않아, 말소기준권리와의 선후를 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층 701호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 7층 701호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 · 사용승인일 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 76,832,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준인 을구 1번 근저당권과 을구 2·3번 근저당권은 모두 2017.12.28 설정됐고, 공동담보가 기재돼 있습니다. 을구 1~3번 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이지만, 임차인의 대항력은 전입과 점유 시점에 따라 매수인에게 별도로 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 701호는 ‘대항력 가능·미상’
현황조사에는 수앤수 건물의 여러 호수에 걸쳐 임차인 10명이 기재돼 있습니다. 보증기관이나 대위변제 신고자는 없으므로 실제 임차인 수는 10명입니다. 다만 본건 표시 호수인 701호의 직접 임차인은 김경희 1명이며, 다른 호수 임차관계는 본건 701호의 인수 판단과 구분해야 합니다.
| 임차인 / 호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수지 · 202호 | 미상 | 2,000,000원 500,000원 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 · 203호 | 2024.03.29 | 2,000,000원 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현주 · 204호 | 2019.04.08 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진섭 · 205호 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정란 · 402호 | 2021.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명길 · 403호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영부 · 504호 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선영 · 601호 | 미상 | 5,000,000원 9,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배은영 · 602호 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경희 · 701호 본건 호수 | 미상 | 100,000,000원 2,400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김수현·송현주·장진섭·김정란·김명길·김영부·배은영은 전입일이 2017.12.28 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 오수지·윤선영·김경희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 본건 임차인의 대항력이 인정되면 가격 판단의 기준은 최저가 76,832,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,976원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 75,049,024원 | 2,719,950,976원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 | 455,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 근저당권 합계 | 3,510,000,000원 | 75,049,024원 | 3,434,950,976원 |
채권액은 공동담보가 기재된 채권최고액 기준입니다. 예상배당표는 집행비용을 1,782,976원으로 반영했으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1~3번 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 3,434,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 3,457,585,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,647,680원 | 36,570,022원 | 3,473,429,978원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에 기재된 기호 1~15는 모두 오피스텔로 이용 중이며, 본건은 7층 701호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 기본 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 일단의 토지로 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 물건과 외부 관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 전입일 확인. 김경희의 주민등록 전입일이 2017.12.28보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 대조. 보증금 100,000,000원과 차임 2,400,000원, 계약기간, 점유 개시일, 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 대항력이 인정되면 최저가가 아닌 약 100,000,000원을 취득원가 기준으로 삼아야 합니다.
- 다른 호수와 분리. 현황조사에 기재된 다른 호수 임차인과 본건 701호 임차인을 혼동하지 말고 호수별 명세를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1~3번 근저당권의 현 권리자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경된 내용을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 내부 확인이 이뤄지지 않은 평가이므로 실내 상태, 보일러, 승강기, 기계식 주차장과 관리상태를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “76,832,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 본건 701호에는 보증금 100,000,000원의 임차인이 있고, 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 대항력이 인정되면 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득금액은 약 100,000,000원으로 유지됩니다.
따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 확인되지 않아 100,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지도 판단할 수 없습니다. 세 차례 유찰된 오피스텔이라는 점까지 고려하면, 701호 김경희의 전입일·점유·계약서·배당요구를 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 맞습니다. 권리의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “등기상 0원, 임차보증금은 대항력 확인 전 미확정”입니다.
