47,677,000원
제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 4층 403호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 말소기준권리는 2017년 12월 28일 설정된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 260,000,000원과 455,000,000원의 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다.
경매개시결정은 2025년 5월 9일 늘푸른신용협동조합의 신청으로 등기됐고, 2026년 1월 19일 세 건의 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 담보권자가 변경됐더라도 말소기준권리의 순위는 그대로 유지되며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층 403호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 토지면적 282㎡ · 공시지가 1,027,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권은 매각으로 소멸
말소기준은 2017년 12월 28일의 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 두 건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 설정됐던 강남철 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권은 2023년 1월 31일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 본건 403호를 따로 확인해야 한다
사건 조사에서 확인된 실제 점유·임차관계자는 10명이며, 보증기관 대위나 승계 신고는 없습니다. 다만 여러 호실의 조사 내역이 함께 포함돼 있으므로, 본건 403호와 직접 관련된 점유자는 김명길입니다. 김명길의 전입일은 2023년 11월 27일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 월세는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 · 오수지 | 미상 | 2,000,000원 / 500,000원 | 2025.06.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 203호 · 김수현 | 2024.03.29 | 2,000,000원 / 500,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 204호 · 송현주 | 2019.04.08 | 미상 / 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 205호 · 장진섭 | 2023.06.19 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 · 김정란 | 2021.05.24 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 본건 403호 · 김명길 | 2023.11.27 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 504호 · 김영부 | 2023.05.24 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 601호 · 윤선영 | 미상 | 5,000,000원 / 9,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 602호 · 배은영 | 2021.04.30 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 701호 · 김경희 | 미상 | 100,000,000원 / 2,400,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 점은 최초 감정가 수준에서 시장의 응찰을 끌어내지 못했다는 사실을 보여줍니다. 그러나 동일 건물·동일 유형의 최근 12개월 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 3,463,581,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 33,373,899원 | 32,373,169원 | 3,477,626,831원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,361,729원 | 22,541,218원 | 3,487,458,782원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 46,418,814원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,510,000,000원 중 46,418,814원만 배당돼 3,463,581,186원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.12.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 일단의 토지로 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했으며, 유사 호실과 외부 관찰을 토대로 평가돼 이용·관리 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유 확인. 김명길의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·월세, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대 조건을 대조하세요.
- 내부 현황. 내부 마감, 누수·결로, 설비 상태와 실제 오피스텔 이용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차. 이용 가능 차량, 운영 상태, 유지관리 조건을 확인하세요.
- 관리 관계. 관리비와 공용설비 유지 상태, 공실 기간을 관리 주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전 내역과 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸, 가격과 점유는 추가 검증
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당과 후순위 담보권이 매각으로 소멸하고, 본건 403호 점유자 김명길도 전입 순서상 대항력이 없어 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 47,677,000원은 감정가의 34.3%라는 사실만 확인될 뿐, 최근 거래와 임대시세가 없어 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 3회 유찰, 오피스텔 용도, 내부 미확인, 본건 점유자의 보증금 미상이라는 요소가 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만 가격·점유 실사가 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
