47,677,000원
제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 4층 404호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 2017.12.28. 소유권보존과 함께 늘푸른신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.01.19.에는 을구 1번부터 3번까지의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체가 새로 앞당겨지는 것은 아닙니다. 현재 회차 매각대금 47,677,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 46,418,814원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 담보채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층 404호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 404호 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 담보권부터 매각으로 소멸
말소기준은 2017.12.28. 접수된 을구 1번 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번·3번 근저당권 역시 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 2019.07.04. 이미 말소됐고, 2021년 강남철 명의 근저당권도 2023.01.31. 해지로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 확인 — 404호 직접 기재는 없지만 내부 재확인 필요
현황조사에 기재된 실제 임차인은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 아래 점유자는 모두 202호·203호·204호·205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호로, 본건 404호의 임차인으로 기재된 사람은 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수지 | 202호 | 미상 | 2,000,000원 | 500,000원 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 404호 외 |
| 김수현 | 203호 | 2024.03.29 | 2,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 송현주 | 204호 | 2019.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 장진섭 | 205호 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 김정란 | 402호 | 2021.05.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 김명길 | 403호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 김영부 | 504호 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 윤선영 | 601호 | 미상 | 5,000,000원 | 9,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 404호 외 |
| 배은영 | 602호 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 404호 외 |
| 김경희 | 701호 | 미상 | 100,000,000원 | 2,400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 404호 외 |
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 거래와 최근 12개월 평균을 확인할 수 있는 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 46,418,814원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,510,000,000원 중 예상 배당액은 46,418,814원이며, 미배당액은 3,463,581,186원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물이며, 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m, 서측 약 8m 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유 확인. 현황조사 명단에 404호 임차인은 없지만 내부 미확인 상태이므로 실제 점유자와 전입세대를 직접 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 당해세·최우선변제·점유관계와 매수인 인수사항을 최종 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비·보일러·수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 기계식 주차장. 이용 가능 차량, 운영 상태, 유지비와 주차 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·공실. 체납 관리비와 현재 공실 여부, 실제 임대 가능 조건을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2026.01.19. 근저당권 이전 내용을 포함한 최신 등기사항과 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 싼 물건은 같은 말이 아니다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.12.28. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 접근 가능한 유형입니다.
그러나 감정가 139,000,000원이 3회 유찰돼 47,677,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 입증되는 것은 아닙니다. 404호의 내부와 임대관계가 확인되지 않았고, 동일 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익 비교도 선행돼야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 실사 후 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 404호의 실제 상태와 현재 시장가입니다.
