제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 6층 601호 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2017.12.12입니다. 감정가 224,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,832,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2017.12.28 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 601호 점유관계입니다. 윤선영의 보증금은 5,000,000원으로 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리

말소기준 근저당과 같은 날 설정된 채권최고액 260,000,000원 및 455,000,000원의 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 2021.04.21 설정됐던 강남철의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당은 2023.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 최초 세 건의 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 순위와 매각 소멸 구조 자체는 달라지지 않습니다.

② 임차인·점유 — 대상 601호는 별도 확인 필수

조사된 실제 임차인은 총 10명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 그중 대상 물건인 601호와 직접 연결된 임차인은 윤선영 1명입니다. 다른 9명은 202호·203호·204호·205호·402호·403호·504호·602호·701호 점유자로, 각 호실의 보증금을 601호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 싸다고 단정 금지

현재 최저매각가는 감정가 224,000,000원의 34.3%인 76,832,000원입니다. 세 차례 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계는 3,510,000,000원이며 현재 회차 예상배당은 75,049,024원, 미배당액은 3,434,950,976원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오

매각가가 내려가도 등기상 미배당 근저당은 매수인에게 승계되지 않고 매각으로 소멸합니다. 그러나 601호 윤선영의 보증금은 등기부상 근저당 미배당과 다른 문제입니다. 대항력과 배당 여부에 따라 별도의 임차보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로 두 위험을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 대상 건물의 각 호실은 오피스텔로 이용 중이며 601호도 주거 용도로 조사됐습니다.
• 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m, 서측 약 8m 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 호실과 외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 내부 상태와 관리상태 재확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반사항 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 601호 전입세대 확인. 윤선영의 실제 전입일이 2017.12.28보다 빠른지 주민등록 전입세대 열람과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제 및 미배당 보증금 인수 가능성이 달라집니다.
• 실질취득 상한. 현재 확인된 보증금 5,000,000원을 전액 인수하는 경우까지 고려해 81,832,000원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다.
• 다른 호실과 분리. 202호부터 701호까지 조사된 다른 임차인의 보증금을 601호 인수액에 합산하지 말고 대상 호실 점유관계만 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래금액과 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 미확인 상태로 평가됐으므로 누수·설비·마감·기계식 주차장 이용조건과 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 601호 전입일”

이 물건은 감정가 224,000,000원에서 76,832,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 등기부상 근저당과 경매개시결정도 매각으로 정리되므로 등기권리 구조는 복잡하지 않습니다. 하지만 대상 601호에는 보증금 5,000,000원의 임차인이 있고, 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 등기권리는 소멸하지만 임차보증금 인수는 미확정입니다. 실질취득액은 76,832,000원에서 최대 81,832,000원 범위로 검토해야 하며, 최근 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 가격은 검증 전, 권리는 601호 전입일 확인 전까지 보류가 맞습니다.