제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 6층 602호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 140,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 48,020,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.12.28. 설정된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
602호에는 배은영이 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2021.04.30.로 말소기준일보다 늦으므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 선순위 근저당보다 후순위인 점유자이므로 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층 602호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 6층 602호 · 주거용 점유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 · 사용승인일 2017.12.12. |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 늘푸른신용협동조합 / 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.12.28. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원이며, 같은 날 접수된 을구 2번 260,000,000원과 을구 3번 455,000,000원의 근저당권은 후순위입니다. 세 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이전 등기가 기존 근저당권의 순위를 바꾸는 것은 아니며 매각 시 해당 담보권은 소멸하는 구조입니다.
2021.04.21. 강남철 명의로 설정된 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권은 2023.01.31. 해지로 말소됐고, 2019.06.28. 제주특별자치도 압류도 2019.07.04. 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.09. 접수됐으며 역시 매각으로 소멸합니다.
② 602호 임차·점유 분석
| 점유자 | 호실 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은영 | 602호 / 주거 | 2021.04.30. | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 34.3%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가 140,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 48,020,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 48,020,000원입니다.
그러나 본건과 직접 비교할 최근 실거래 가격은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 현재 오피스텔 시장에서 실제로 싸다는 의미는 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 사실과 최근 시세보다 저렴한지 여부를 분리해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 46,755,640원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 담보채권 3,510,000,000원 중 3,463,244,360원이 미배당으로 남지만 담보권은 매각으로 소멸하며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~15는 모두 오피스텔로 이용 중이며, 본건 602호도 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2017.12.12.입니다.
- 설비. 급배수·위생·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·지하수자원특별관리구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 호실과 공부, 외부관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 점유관계 재확인. 배은영의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래가격을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 관리상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 명도 절차. 대항력은 없지만 주거 점유자가 있으므로 인도 협의와 인도명령 가능성을 검토하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 주차 조건 확인. 기계식 주차장 설비의 이용 가능 차량과 관리상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당은 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증
이 물건은 602호 점유자의 전입이 말소기준보다 늦고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 다만 감정가 140,000,000원에서 최저가가 48,020,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
오피스텔은 실제 내부 상태와 임대수요, 관리비, 주차 조건이 환금성과 수익성에 직접 영향을 줍니다. 특히 본건은 감정 당시 내부 확인이 곤란했고 3회 유찰된 상태입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 최신 실거래와 현장 확인 후 결정입니다.
