제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 2층 203호 오피스텔입니다. 말소기준은 2017.12.28 접수된 늘푸른신용협동조합의 1번 근저당권, 채권최고액 2,795,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 2번 근저당 260,000,000원과 3번 근저당 455,000,000원, 2025.05.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실의 점유자는 김수현이며 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 6년 이상 늦어 대항력은 없고, 배당가정에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 임차인이 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 등 점유 이전 절차는 별도로 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층 203호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 10층 건물 내 2층 203호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 1번 근저당권과 같은 날 설정된 2·3번 근저당권은 접수 순위가 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2019.06.28 제주특별자치도 압류는 2019.07.04 해제로 이미 말소됐고, 강남철 명의의 2021.04.21 근저당권도 2023.01.31 해지로 말소됐습니다.
2026.01.19에는 1·2·3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자가 변경됐더라도 근저당권의 설정일과 순위는 그대로이므로, 말소기준일은 계속 2017.12.28입니다. 대상 임차인 김수현의 2024.03.29 전입은 그보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 대상 임차인 분석
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 · 203호 | 2024.03.29 | 2,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 시세 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격이 최신 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 가격뿐 아니라 내부 상태, 임대수요, 관리상태와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 3,463,581,186원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 33,373,899원 | 32,373,169원 | 3,477,626,831원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 23,361,729원 | 22,541,218원 | 3,487,458,782원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 46,418,814원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,510,000,000원 중 46,418,814원만 배당돼 3,463,581,186원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 이 미배당액은 담보권자의 미회수 채권이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로, 주위에 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다. 동측 약 10m, 서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물이며, 기본 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 고도지구 30m 이하, 방화지구 등에 속하며 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 내부 확인이 곤란해 통상적인 상태를 상정해 평가됐으므로 실제 내부 상태, 설비 작동, 누수·하자와 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 별도 조사. 최저가가 감정가의 34.3%라도 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 203호 점유 재확인. 김수현의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금·차임 지급 내역을 확인하세요.
- 최종 명세서 대조. 전입일, 확정일자, 배당요구와 매수인 인수사항이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재됐는지 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부 구조, 누수, 설비와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 기계식 주차장. 이용 가능 차량 규격, 운영 상태, 유지보수비와 실제 주차 편의성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 전기·수도 등 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 인도 비용. 보증금 인수는 없지만 점유자가 있다면 인도 협의, 인도명령과 이사 비용 가능성을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2017.12.28 늘푸른신용협동조합 근저당이고, 대상 임차인 김수현의 전입은 2024.03.29로 후순위입니다. 따라서 임차보증금 승계 위험은 없으며, 현재 최저가 기준 실질취득은 47,677,000원으로 계산됩니다.
그러나 3회 유찰됐고, 최근 실거래 비교 자료가 없으며, 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리분석은 비교적 명료하지만, 가격과 물건 상태 판단은 보류. 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래·임대수요, 내부 수리비와 점유 인도비용까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
