제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층이며 사용승인일은 2017.12.12.입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이고, 늘푸른신용협동조합이 1,466,228,731원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

권리의 출발점은 2017.12.28. 설정된 채권최고액 2,795,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 260,000,000원과 455,000,000원의 근저당권도 설정됐으며, 세 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각대금 76,146,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 일부 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 이 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아니며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2017.12.28. 접수된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 접수된 260,000,000원 및 455,000,000원의 근저당권은 후순위이며, 2025.05.09. 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 세 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 지위가 이전된 구조입니다.

2019.06.28. 제주특별자치도 압류는 2019.07.04. 해제로 말소됐고, 2021.04.21. 강남철 명의로 설정된 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권도 2023.01.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 세 건의 공동담보 근저당과 점유관계 확인입니다.

② 임차인·점유 — 401호 기재는 없지만 현장 재확인 필요

조사된 실제 임차인·점유자는 10명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 아래 점유부분은 202호·203호·204호·205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호로, 매각 대상인 401호로 기재된 사람은 없습니다.

전입일이 확인되지 않은 오수지·윤선영·김경희는 대항력 유무를 확정할 수 없어 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 다만 세 사람의 점유부분은 각각 202호·601호·701호이며, 401호로 기재된 임차인은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 검증은 별개

감정가는 222,000,000원이고 3회 유찰 후 최저매각가는 76,146,000원으로 낮아졌습니다. 최저가는 감정가의 34.3%이며, 감정가와의 차이는 145,854,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 76,146,000원입니다.

그러나 동일 건물이나 유사 오피스텔의 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실은 앞선 회차의 조건에서는 응찰 수요가 붙지 않았다는 신호이지만, 현재 가격이 실제 거래시세보다 낮은지 여부는 별도의 비교 조사가 필요합니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 크게 낮다”는 사실은 확인되지만 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

세 근저당의 채권최고액 합계는 3,510,000,000원이며, 예상배당 합계는 74,375,372원입니다. 미배당액은 3,435,624,628원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권 1,466,228,731원 역시 전액 충족되지 않습니다.

집행비용은 매각가 76,146,000원을 기준으로 1,770,628원이 반영됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용. 감정평가상 401호를 포함한 대상 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 일단의 토지 동측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 282㎡, 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 이용상황과 관리상태의 재확인이 요구됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 확인. 조사된 10명은 모두 다른 호실입니다. 현관 표시, 우편물, 관리사무소 확인 등을 통해 401호 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리 범위와 관리상태를 외부 관찰만으로 단정하지 마십시오.
• 시세 대조. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 세 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다

이 물건은 2017.12.28. 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차인 10명 중 401호에 특정된 사람도 없습니다. 권리 구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 가능성은 낮게 계산됩니다.

하지만 감정가 222,000,000원에서 3회 유찰돼 76,146,000원까지 낮아진 사실만으로 가격 안전성을 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교 기준이 없고, 내부 확인과 임대관계 확인도 이뤄지지 않았기 때문입니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 미검증”입니다. 401호의 실제 점유와 내부 상태, 최신 거래가격을 확인한 뒤에만 34.3%라는 숫자의 의미가 완성됩니다.