제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 4층 402호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 2017년 12월 28일 늘푸른신용협동조합 명의의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 260,000,000원과 455,000,000원, 2025년 5월 9일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 근저당권을 포함한 세 건의 근저당권은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자가 바뀌었더라도 말소기준의 순위는 2017년 12월 28일을 유지합니다. 본건 402호의 점유자 김정란은 2021년 5월 24일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없이 매각으로 정리되는 점유관계로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2017년 12월 28일 접수된 늘푸른신용협동조합의 첫 번째 근저당권입니다. 같은 날 접수된 후순위 근저당권 두 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 강남철 명의로 설정된 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권은 2023년 1월 31일 이미 말소됐고, 2019년 제주특별자치도의 압류도 같은 해 해제됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 10명, 승계 중복 없음

점유조사에는 202호부터 701호까지 총 10명의 실제 임차인이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없으므로 보증금이 중복 합산되는 구조는 아닙니다. 본건 호실인 402호 점유자는 김정란이며, 나머지는 다른 호실의 점유관계입니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계 3,510,000,000원 가운데 46,418,814원이 배당되고, 미배당액은 3,463,581,186원입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 2017.12.12 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 건물로, 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 오피스텔 부지로 이용 중이며, 동측 약 10m 내외와 서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구 30m 이하·방화지구·지하수자원특별관리구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 외부 관찰을 토대로 평가됐으므로, 실제 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이며 3회 유찰됐다는 결과는 현재 가격대의 매수 수요를 추가로 검증해야 한다는 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 402호 점유 원본 확인. 김정란의 전입일 2021.05.24와 실제 점유 여부를 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 물건별 매각범위 확인. 점유조사에는 여러 호실 임차인이 함께 등장하므로, 본건 402호와 다른 호실의 점유·보증금 위험을 혼동하지 않도록 물건번호별 명세서를 확인해야 합니다.
• 권리이전 확인. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권 세 건의 최신 등기상태와 배당채권자 표시를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대조건을 우선 확인하세요.
• 내부·설비 점검. 내부 확인이 이뤄지지 않은 평가이므로 호실 상태, 보일러·급배수·승강기·기계식 주차장 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”

본건 402호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 김정란의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 47,677,000원으로 계산됩니다.

그러나 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고 직접 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않기 때문입니다. 사건 전체 점유조사에는 전입일 미상 임차인도 3명 포함돼 있으므로 물건별 매각범위를 정확히 나눈 뒤, 실거래·임대조건·내부상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류입니다.