제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 수앤수 2층 205호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 308,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 105,644,000원입니다. 외형상 감정가 대비 가격 하락폭은 크지만, 권리와 시세를 분리해 봐야 합니다. 권리 면에서는 2017.12.28 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 본건 205호 점유자 장진섭 역시 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 105,644,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 적정한지 바로 판정할 수 없습니다. 감정가의 34.3%라는 수치는 경매 절차상 최저가 비율일 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고, 외부 관찰과 유사 건물을 기준으로 통상적인 상태를 상정해 평가했으므로 내부 상태와 관리상태의 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층 205호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 · 사용승인일 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 105,644,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸
말소기준은 2017.12.28 접수된 을구 1번 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 260,000,000원, 을구 3번 455,000,000원의 근저당도 말소기준 이후 순위로 매각에 따라 소멸합니다.
2021.04.21 강남철 명의로 설정됐던 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당은 2023.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년 제주특별자치도 압류 역시 2019.07.04 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.09 접수됐고, 기존 늘푸른신용협동조합 명의의 근저당권 3건은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 원권리와 함께 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차·점유 — 205호 장진섭, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진섭 | 205호 | 주거 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장진섭의 전입일은 2023.06.19로 말소기준일인 2017.12.28보다 늦습니다. 따라서 본건에 관해서는 대항력이 없고, 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형에 해당하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 명확히 확인되지 않으므로, 배당순위와 명도 협의에 필요한 사실관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인율은 미확정
현재 최저매각가 105,644,000원은 감정가 308,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 절차상 가격은 크게 낮아졌지만, 실거래 기준가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
감정평가상 임대관계는 미상이고, 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 입찰 전에는 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 거래가격·임대료, 전용면적, 층·향, 내부 상태를 직접 비교해야 합니다. 본건의 실질취득금액은 현재 최저가와 인수액을 합친 105,644,000원이지만, 이 금액이 시세보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,016원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합→케이씨유엔피엘대부주식회사 | 2,795,000,000원 | 103,364,984원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합→케이씨유엔피엘대부주식회사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합→케이씨유엔피엘대부주식회사 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 3,510,000,000원 | 3,406,635,016원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 103,364,984원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2017.12.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·보일러 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m 내외, 서측 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·지하수자원특별관리구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,027,000원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 205호 점유 확인. 장진섭의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유가 계속된다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 마감재·누수·설비·난방·기계식 주차장 이용상태를 재확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 등기 상태와 채권자 표시를 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 교부청구 내용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 전기·수도·가스 등 미납 내역을 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정”
본건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.12.28 늘푸른신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 점유자 장진섭의 전입은 2023.06.19로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 권리는 0원이며, 실질취득금액은 최저가와 같은 105,644,000원입니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 내부 상태도 직접 조사되지 않았기 때문입니다. 오피스텔은 면적·구조·임대수익·관리상태에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있으므로, 동일 건물과 인근의 실제 거래가격을 대조해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단입니다.
