제주지방법원 2025타경1286. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 2017년 12월 28일 소유권보존과 함께 늘푸른신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐고, 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 을구 2번·3번 근저당권과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 48,020,000원으로 감정가 140,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래와 임대수익 자료를 대조하지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 오피스텔은 공실, 임대료, 관리비, 내부 상태에 따라 실질 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층 603호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 6층 603호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 · 사용승인일 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 늘푸른신용협동조합 / 1,466,228,731원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2017.12.28 접수된 을구 1번 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤에 접수된 을구 2번·3번 근저당권 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.01.19 각 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 담보권의 순위를 승계한 것이므로 말소기준보다 앞선 새로운 권리가 생긴 것은 아닙니다.
② 점유·임차인 확인 — 603호와 타 호실을 구분해야 한다
본건 603호의 직접 점유자로 기재된 사람은 없습니다. 다만 같은 사건의 현황조사에는 202호·203호·204호·205호·402호·403호·504호·601호·602호·701호 임차인이 확인됩니다. 이들은 모두 본건 603호가 아닌 타 호실 점유자이므로, 각 보증금을 603호의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수지 | 202호 | 미상 | 2,000,000원 / 500,000원 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 | 203호 | 2024.03.29 | 2,000,000원 / 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현주 | 204호 | 2019.04.08 | 미상 / 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진섭 | 205호 | 2023.06.19 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정란 | 402호 | 2021.05.24 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명길 | 403호 | 2023.11.27 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영부 | 504호 | 2023.05.24 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선영 | 601호 | 미상 | 5,000,000원 / 9,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배은영 | 602호 | 2021.04.30 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경희 | 701호 | 미상 | 100,000,000원 / 2,400,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 타 호실 임차관계는 603호의 인수액으로 직접 합산하지 않되, 사건이 여러 호실과 함께 진행되는 구조인지 매각물건명세서와 물건목록을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 감정가는 평가 시점의 가격일 뿐 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같지 않습니다. 따라서 48,020,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 아직 내릴 수 없습니다. 오피스텔은 동일 건물의 최근 거래가, 실제 임대료, 공실 기간, 관리비와 내부 상태를 확인한 뒤 수익성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 48,020,000원 | 48,020,000원 | 3,463,244,360원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,614,000원 | 33,614,000원 | 3,477,391,052원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 23,529,800원 | 23,529,800원 | 3,487,293,736원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 2,795,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 늘푸른신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 3,510,000,000원이고 예상 배당은 46,755,640원, 미배당은 3,463,244,360원입니다. 공동담보가 설정된 채권이므로 실제 피담보채권액과 다른 담보물의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·점포·상가·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.12.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 오피스텔로, 기본 위생·급배수·난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 일단의 토지가 동측 약 10m 내외, 서측 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 282.0㎡이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 재확인. 현황조사상 직접 점유자는 확인되지 않지만, 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유·임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 타 호실 임차인과 분리. 202호 등 타 호실 임차인의 보증금을 603호의 인수액으로 합산하지 말고, 매각물건명세서의 물건별 범위를 대조해야 합니다.
- 실거래와 임대수익. 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가, 실제 보증금·월세, 공실 기간을 확인해 최저가 48,020,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 내부·설비 상태. 감정평가 시 내부 확인이 곤란했으므로 누수, 난방, 창호, 기계식 주차장 이용조건과 수리비를 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔 관리사무소를 통해 전유부분과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 3건이 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역과 신청채권자·채권승계 관계를 최신 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 기재된 매각기일 2026.07.21의 진행·변경·유찰·매각 여부를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 본건 603호에 직접 연결된 임차인도 확인되지 않아 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 48,020,000원이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 내부 상태도 확인되지 않았고 오피스텔 특성상 공실·관리비·환금성 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격과 현황은 확인 전까지 보류입니다.
