수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’의 2층 203호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김성현이고, 2020년 11월 18일 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,584,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있어, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건은 권리만 보면 끝나는 유형이 아닙니다. 대상 203호에는 홍희진이 2021년 3월 26일 전입해 있고 배당요구도 2023년 2월 27일에 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 미상입니다. 같은 건물의 다른 호실에서도 여러 임차인이 확인되며, 그중 401호 박혜원의 보증금은 164,000,000원으로 기재되어 있으나 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2020년 11월 18일 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022년 12월 16일 임의경매개시결정, 2022년 12월 20일 박혜원 가압류, 2023년 2월 28일 지다민 가압류, 2023년 4월 10일 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 대상 203호는 대항력 없음

동 건물에서 확인된 임차인은 13명입니다. 모두 전입일이 2020년 11월 18일의 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음입니다. 보증금은 대부분 미상이며, 대상 203호의 홍희진도 보증금이 미상입니다. 배당요구는 확인된 9명에게서 있고, 나머지는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 없습니다.

③ 시세 비교 — 실거래가 확인 전에는 가격 메리트 유보

‘머뭄’은 14세대 규모이고 2020년 11월 11일 준공된 건물입니다. 현재 확인 가능한 거래금액과 마지막 거래일이 없어 최근 실거래 평균·최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 99,400,000원이 감정가의 70.0%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 추정액 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 부평중앙새마을금고 근저당권에 배당되고, 가압류 2건에는 배당되지 않습니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 채권액은 1,903,000,000원, 예상 미배당액은 1,805,789,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

2회 유찰 시 매각가는 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 확인 가능한 실거래가가 없어 어느 가격이 시장가 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 단정하기보다, 거래금액 확인 후 입찰가를 정하는 접근이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 203호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 298.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 14세대 규모이고 확인 가능한 거래금액이 없어 실제 매각 속도와 가격대 확인이 어렵습니다. 따라서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 가격. 최저매각가 99,400,000원은 감정가 142,000,000원의 70.0%입니다. 실거래가가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
• 대상 203호 임차인. 홍희진은 2021.03.26 전입, 2023.02.27 배당요구이며 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 미상입니다.
• 다른 호실의 관계인 의심. 박혜원과 지다민은 각각 등기부상 가압류 권리자와 임차인 이름이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
• 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항없음입니다.
• 원본 확인. 대상 203호의 보증금과 점유관계, 배당요구 관련 서류 및 박혜원·지다민 관련 서류를 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 가격”

권리분석만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2020년 11월 18일 부평중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없으며, 대상 203호 홍희진 역시 대항력 없음으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 99,400,000원으로 감정가 142,000,000원의 70.0%까지 내려왔지만, 확인 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 또한 동 건물 13명의 임차인이 확인되고 대상 203호 보증금도 미상이며, 401호 박혜원과 201호 지다민은 등기상 가압류 권리자와 임차인 이름이 같아 별도 확인이 필요합니다.

따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 검증 필요”입니다. 현재 회차의 실질취득액은 99,400,000원이지만, 2회 유찰 시 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원으로 내려가는 것 자체가 시세 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 확인과 대상 203호 임차관계를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.