수원지방법원 2022타경77400. 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 2층 203호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기부상 소유자는 김성현이며, 2020.11.18. 소유권보존과 동시에 부평중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.12.16. 임의경매개시결정, 박혜원 164,000,000원 가압류, 지다민 155,000,000원 가압류, 국의 압류가 순서대로 붙었습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡하지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 건물에 조사된 다수 임차관계를 정확히 구분하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층203호 (세류동, 머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 머뭄 · 14세대 · 2020.11.11. |
| 소유자 | 김성현 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 본건 203호의 홍희진은 2021.03.26. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류 역시 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 203호를 먼저 보고, 다른 호실은 분리해서 확인
조사된 임차인은 총 13명입니다. 이 중 본건 호실과 직접 일치하는 임차인은 203호 홍희진으로, 전입일 2021.03.26., 배당요구일 2023.02.27.입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준 2020.11.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 조사 임차인도 모두 말소기준 이후 전입입니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24. | 미상 | 2023.02.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25. | 미상 | 2023.01.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26. | 미상 | 2023.02.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04. | 미상 | 2023.03.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06. | 미상 | 2022.12.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11. | 미상 | 2023.03.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30. | 164,000,000원 월 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15. | 미상 | 2022.12.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22. | 미상 | 2023.01.06. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21. | 미상 | 2023.01.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,903,000,000원 중 139,212,000원이 배당되고, 미배당액은 1,763,788,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,763,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,791,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 1,814,155,840원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 사건과는 다릅니다. 제공된 회차별 계산상 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘남수원초등학교’ 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄하며, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡입니다.
- 건축물. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 홍희진 확인. 전입은 2021.03.26.로 후순위이고 배당요구는 2023.02.27. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 최종 서류로 대조하세요.
- 호실 혼동 방지. 조사 임차인이 13명으로 여러 호실에 분산돼 있습니다. 본건 203호와 다른 호실의 임대차관계를 섞어 판단하지 마세요.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 임차인으로 조사된 동시에 등기부상 가압류 채권자로도 등장합니다. 관계인 여부와 임대차 실체를 확인할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 신건 감정가 142,000,000원이 적정한지 동일 조건의 최근 거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 최신 원본 확인. 2026.09.21. 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 다수 임차관계는 확인 대상
이 사건의 권리구조는 결론 자체는 분명합니다. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인들의 전입은 모두 그 이후입니다. 본건 203호 홍희진도 2021.03.26. 전입으로 대항력이 없으며, 등기상 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 건물은 13명의 임차관계가 조사돼 있고 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 박혜원·지다민은 가압류 채권자와 동일인으로 나타납니다. 따라서 권리상 선순위 인수 위험이 크다고 볼 자료는 없지만, 임차관계 서류를 대충 보고 들어갈 사건도 아닙니다. 신건 142,000,000원의 가격 적정성까지 별도 검증한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 맞습니다. 권리 인수는 0원, 실무 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 그 두 문장입니다.
