수원지방법원 2022타경77400. 수원 권선구 세류동 ‘머뭄’ 2층 204호입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있고, 감정평가상 각 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2020.11.18. 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권 1,584,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 건물 여러 호실의 점유자가 확인되지만 전입일은 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 이 점유자들에게 대항력은 없습니다. 박혜원은 401호에 보증금 164,000,000원·월세 100,000원으로 조사됐지만 전입일이 2020.11.30.로 말소기준보다 늦고, 다른 점유자 역시 같은 이유로 대항력을 취득하지 못한 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층204호 (세류동, 머뭄) |
| 용도 / 이용 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 김성현 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022.12.16. 임의경매개시결정, 2022.12.20. 박혜원 가압류 164,000,000원, 2023.02.28. 지다민 가압류 155,000,000원, 2023.04.10. 국 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
핵심은 전입일입니다. 가장 빠른 전입도 2020.11.25.로 말소기준일 2020.11.18.보다 늦습니다. 따라서 표에 기재된 점유자들은 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 우선변제 여부는 미상으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,903,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 140,198,000원, 미배당은 1,762,802,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 각 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 머뭄은 14세대이고 사용승인일은 2020.11.11.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차관계 대조. 각 호실 점유자의 보증금·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 대조하세요.
- 관계인 확인. 박혜원·지다민은 점유자이면서 가압류 채권자로도 등장하므로 임대차계약의 실체와 채권관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 없이 최저가 143,000,000원을 저가로 단정하지 말고 인근 동일 유형의 현재 매매·임대 시세를 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 크다고 인수하는 것은 아니다”
이 사건은 채권총액이 1,903,000,000원이고 현재 회차 미배당만 1,762,802,000원에 이르지만, 그 숫자 자체가 낙찰자 인수액을 뜻하지는 않습니다. 말소기준권리인 2020.11.18. 근저당 이후 권리와 전입이 중심이고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
다만 임차관계가 여러 호실에 걸쳐 있고 상당수 보증금과 확정일자가 미상이며, 박혜원·지다민처럼 점유자와 가압류 채권자 지위가 겹치는 관계인도 존재합니다. 따라서 권리의 큰 틀은 후순위 소멸형이지만, 임대차 원본 검증은 생략하면 안 되는 사건입니다. 가격 측면 역시 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 143,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 인수위험은 낮고, 임차관계 확인과 가격 검증은 필요입니다.
