수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동의 ‘머뭄’ 2층 204호가 경매 대상입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 따라서 건물 전체를 매수하는 다가구주택 경매가 아니라 개별 호실의 매각 범위와 대지권을 확인해야 하는 사건으로 접근하는 것이 적절합니다.
소유자는 김성현이며, 2020년 11월 18일 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 가압류, 압류가 등기되었습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 '해당사항없음'입니다.
하지만 이 건물에서는 다수의 임차인이 조사되었고, 임차인과 가압류권자에 동일한 이름이 등장합니다. 또 감정가 대비 가격이 내려왔음에도 객관적인 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 권리소멸 여부와 실제 낙찰 적정가격을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층 204호 (세류동, 머뭄) |
| 등기상 표시 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1092-7, 머뭄 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 다가구주택 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 원룸형 이용 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 등기상 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 공동담보목록 제2020-478호가 기재되어 있습니다. 이후 등기된 박혜원·지다민의 가압류와 국가 압류, 경매개시결정은 제공된 권리분류상 매각으로 소멸합니다.
다만 공동담보 근저당권의 채권최고액은 해당 호실의 실제 채무 잔액이나 해당 호실에 배분될 최종 채권액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 따라서 배당 부족액이 크다는 사실과 매수인의 채무 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현재 명세서상 인수권리는 없으며, 배당받지 못한 후순위 채권이 그 자체로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 조사된 13명과 204호는 구분해야 한다
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 실제 임차인 명의자는 13명입니다. 이들은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.11.18 이후 전입한 것으로 기재되어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 그러나 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 기록된 호실은 매각 대상인 204호가 아닌 다른 호실들입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 · 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.02.27 |
| 김지수 · 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 김혜정 · 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 최지만 · 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.01.17 |
| 이유 · 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.01.19 |
| 안정근 · 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022.12.27 |
| 한새롬 · 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.01.06 |
| 정재헌 · 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.03.02 |
| 박홍성 · 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 박혜원 · 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 지다민 · 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.02.21 |
| 이주희 · 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022.12.28 |
| 신창훈 · 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.03.03 |
대항력 없음은 조사된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 판정입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 배당요구 날짜가 없는 경우 배당요구를 하지 않았다고 확정할 수 없습니다.
종합 임차인 판단: 제공된 판정상 13명 모두 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다. 명세서상 인수권리 역시 없습니다. 다만 임대차 보증금이 다수 미상이고 대상 204호의 직접 점유 상황이 확인되지 않아 명도 부담까지 없다고 평가할 단계는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인
감정가는 143,000,000원, 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%로 내려온 상태입니다. 후속 유찰 시나리오에는 70,070,000원과 49,049,000원이 제시되어 있습니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 100,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 70,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,049,000원 | 0원 |
그러나 감정가 할인율과 실거래 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 현재 확인되는 머뭄 건물의 정보는 14세대, 2020.11.11 사용승인 정보 및 비교 면적 29.78㎡ 등이며, 해당 비교 면적이 매각 대상 호실과 일치하는지도 확인되지 않았습니다. 실거래 평균가격과 최신 거래가격을 산출할 수 없어 100,100,000원이 적정 시세보다 낮은 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,201,400원은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 단순 배당한 결과이며, 공동담보 정산과 실제 배당순위에 따라 변동할 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다.
현재 매각가를 기준으로 채권자 총 청구액은 1,903,000,000원, 예상 채권자 배당액은 97,898,600원, 미배당액은 1,805,101,400원입니다. 신청채권자인 부평중앙새마을금고의 청구액 역시 전액 충족되지 않습니다. 그렇더라도 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 치장벽돌 및 일부 복합판넬로 외벽이 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 확인 대상입니다.
- 토지. 토지면적은 298.0㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체 면적을 204호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 14세대 규모의 도시형생활주택으로, 대규모 아파트 단지와 동일한 거래 유동성을 가정하기 어렵습니다. 최근 매매가격과 실제 임대수익을 확인한 후 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 직접 점유 확인. 조사된 13명의 임차인은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 204호의 현재 점유자, 임대차계약, 실제 인도 가능 여부를 우선 확인하세요.
- 대항력·우선변제 재검증. 기존 임차인 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 표시되지만, 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 많습니다. 최신 매각물건명세서와 임차관계 원본을 대조하세요.
- 동일인 권리관계 확인. 박혜원과 지다민은 임차인 조사와 가압류권자 기록에 함께 등장합니다. 채권의 발생 원인과 임대차의 실제 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부평중앙새마을금고 근저당권에 공동담보목록 제2020-478호가 기재되어 있습니다. 해당 호실과 다른 공동담보 물건의 관계 및 채권 정산 내용을 점검하세요.
- 실거래 및 임대수익 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 유사 원룸형 호실의 최근 거래와 실제 임대조건을 확인하세요.
- 전유부분·대지권 검토. 사건상 용도와 감정평가상 이용상태, 등기형태가 서로 다르게 표시되어 있으므로 집합건축물대장, 등기부 및 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 미납 관리비 및 공과금. 관리주체에 공용부분 관리비 미납 여부를 확인하고, 취득 후 부담 가능성을 별도로 검토하세요.
- 세금 및 배당. 국가 압류가 기재되어 있으며, 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위를 확인하세요.
- 입찰 일정과 원본 확인. 매각기일은 2026.10.30입니다. 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건 변경 여부와 최신 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 중요한 것은 204호의 실체와 시세”
수원지방법원 2022타경77400은 등기상 권리소멸 구조가 비교적 명확한 사건입니다. 2020년 설정된 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없으며, 제공된 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 곧바로 안전하고 저렴한 투자 대상으로 단정해서는 안 됩니다. 조사 임차인은 13명이지만 모두 다른 호실에 기록되어 있고, 정작 매각 대상인 204호의 직접 점유관계는 확인되지 않습니다. 공동담보 근저당, 동일인 가압류와 임차인 관계, 다수 임차인의 미확인 보증금도 입찰 전 점검해야 할 부분입니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가의 70%지만, 이를 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 할인된 감정가가 반드시 싼 시세를 의미하지는 않습니다. 204호의 점유, 대지권 및 실제 거래가격을 먼저 확인하고, 그 결과를 토대로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
최종 판단: 등기상 인수위험은 낮지만, 점유·임대차 확인과 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류할 필요가 있는 C등급 검증형 물건입니다.
