수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 4층 401호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 각 호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김성현이며, 2020.11.18 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.12.16 임의경매가 개시됐고, 박혜원·지다민의 가압류와 국·수원시의 압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸합니다. 등기상으로는 낙찰자가 승계할 권리가 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 4층401호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 머뭄 · 총 14세대 |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국·수원시의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 1,584,000,000원이고 공동담보목록 제2020-478호가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.11.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고, 박혜원 외 임차인은 보증금도 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.02.27 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.17 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.19 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.12.27 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.06 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.03.02 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.02.21 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.12.28 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.03.03 |
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 215,134,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 1,903,000,000원, 예상 배당은 215,134,000원이며 미배당은 1,687,866,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 1,687,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 1,731,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 1,765,602,240원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 이 사건의 계산상 인수액은 계속 0원입니다. 미배당 채권이 늘어나는 구조일 뿐, 그 미배당액 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 최우선변제 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 총 14세대입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술)·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차 원본 확인. 박혜원 보증금 164,000,000원·차임 100,000원, 전입 2020.11.30입니다. 대항력은 없지만 보증금 규모가 커 임대차계약서와 지급자료를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 박혜원을 제외한 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 두 사람은 임차인 명단과 가압류권자에 동시에 등장합니다. 관계인 여부와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 명도 범위 점검. 건물에는 실제 임차인 13명이 조사돼 있습니다. 본건 401호뿐 아니라 현황조사 기재와 실제 점유상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 부평중앙새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2020-478호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산의 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국·수원시 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 비교자료가 없어 최저가만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 임대차 실무는 복잡하다
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 가압류·압류가 모두 소멸해 등기상 인수 구조 자체는 단순합니다. 조사된 13명의 임차인도 전입일이 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 권리의 단순함과 실무의 단순함은 다릅니다. 총 14세대 건물에 13명의 임차인이 조사됐고, 박혜원 외에는 보증금이 확인되지 않았으며 박혜원·지다민은 가압류권자로도 등장합니다. 또한 시세를 검증할 실거래 자료가 없어 신건 219,000,000원의 가격 적정성도 판단하기 어렵습니다. 결론은 “인수권리는 0원, 그러나 임차관계와 가격 검증은 필수”입니다.
