수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 머뭄 4층 401호 경매입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물 전체는 여러 호실로 구성되어 있으며 이번 분석의 매각대상은 주소에 특정된 401호입니다.
등기상 소유자는 김성현이고, 말소기준권리는 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류가 순차적으로 기입됐습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개이므로, 401호 임대차 및 점유 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 4층 401호 (세류동, 머뭄) |
| 사건상 용도 | 다가구주택 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 머뭄 14세대 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 경매신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 |
| 입찰 관련 핵심 | 명세서상 인수권리 없음 · 임차인 점유관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 박혜원·지다민의 가압류, 국가와 수원시의 압류, 부평중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
근저당권 채권최고액 1,584,000,000원은 개별 호실 최저가보다 훨씬 크지만, 이것만으로 낙찰자가 해당 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 확인된 매각조건상 매수인에게 이전되는 근저당채무는 없습니다.
② 임차인 분석 — 핵심은 401호 박혜원
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 401호 · 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 월세 100,000원 |
없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 201호 · 지다민 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.02.21 |
| 202호 · 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.19 |
| 203호 · 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.02.27 |
| 301호 · 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.03.02 |
| 302호 · 안정근 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.12.27 |
| 303호 · 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 304호 · 신창훈 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.03.03 |
| 402호 · 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.12.28 |
| 403호 · 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 501호 · 한새롬 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.06 |
| 502호 · 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 503호 · 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.01.17 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 모든 임차인의 전입일이 2020.11.18 이후이며, 확정일자 및 일부 보증금은 확인이 필요합니다. 우선변제 여부를 대항력 유무와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 보증기관 승계·대위신고자는 확인되지 않으며, 표의 13명은 각각 실제 임차인으로 조사된 사람입니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다
이 물건은 감정가 219,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 153,300,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 이것이 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
머뭄은 14세대 규모의 도시형생활주택으로, 동일 호실 면적과 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못했습니다. 따라서 최근 시세 대비 할인율이나 적정 낙찰가를 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율만을 근거로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 부적절합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 확인된 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 153,300,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 107,310,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 | 34.3% | 0원 |
후속 회차는 유찰이 발생하는 경우의 시나리오이며, 실제 매각일정이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 분석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,946,200원 |
| 1. 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,903,000,000원 | 150,353,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰되는 경우 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 부평중앙새마을금고에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류채권자에게 돌아갈 예상배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
⑤ 배당 시나리오 — 낙찰가 하락의 영향
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 1,752,646,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 1,797,992,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 1,829,635,106원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 확인된 임차인 보증금 승계액은 발생하지 않는 것으로 분석됩니다. 즉 낙찰가격의 하락이 곧 인수보증금 증가로 이어지는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 현재 자료상 실질취득액은 매각가에 확인된 인수액 0원을 더한 수준입니다. 단, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등이 포함됩니다. 토지면적은 298.0㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 401호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건물 현황. 2020.11.11 준공된 머뭄은 14세대 규모입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 도시형생활주택으로, 동일 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래자료가 확인되지 않아 매도 가능 가격과 소요 기간을 단정하기 어렵습니다. 아파트 단지처럼 표준화된 시세를 적용하는 것은 부적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 실제 매각되는 것은 머뭄 401호입니다. 사건상 다가구주택 분류, 등기상 집합건물, 감정상 도시형생활주택 이용상태를 구분하고 매각범위·대지권·전용면적을 원본으로 확인해야 합니다.
- 박혜원 임대차 확인. 보증금 164,000,000원, 월세 100,000원, 전입일 2020.11.30을 기준으로 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 박혜원·지다민의 이름이 가압류채권자와 일치합니다. 실제 동일인인지, 임대차채권과 가압류채권이 어떤 관계인지 확인하고 중복채권이나 가장임차인 가능성을 검토해야 합니다.
- 대항력 재검토. 확인된 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 입주·주민등록의 연속성, 점유 형태, 임대차 승계관계 등 권리판정에 영향을 줄 자료가 없는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국가와 수원시의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 등기상 권리가 소멸하더라도 당해세 등 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구와 최종 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 매각대상 401호의 현재 점유자를 직접 확인하고, 임차인과의 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비와 기타 관리 관련 비용이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 지역의 유사 원룸형 주택 실거래와 개별 호실의 상태를 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 감정평가서·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 낮은 최저가”가 곧 인수 위험은 아니다
수원 머뭄 401호는 보증금 164,000,000원의 임차인이 있다는 점에서 처음에는 대항력 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준권리는 2020.11.18, 해당 임차인의 전입일은 2020.11.30입니다. 확인된 선후관계와 매각물건명세서에 따르면 매수인이 보증금을 인수하지 않는 구조입니다.
반면 권리관계가 소멸된다는 사실만으로 투자가치까지 보장되지는 않습니다. 가압류채권자와 임차인의 관계를 검증해야 하고, 건물 전체의 다수 임차인과 매각대상 호실도 명확히 구분해야 합니다. 특히 최근 실거래 시세가 충분히 확인되지 않아 153,300,000원이라는 최저가가 실제로 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
결론은 ‘인수권리 위험은 낮지만, 가격과 점유관계는 검증 후 접근’입니다. 감정가 대비 할인만 보고 서두르기보다 401호의 매각범위·임대차·현장상태와 주변 실거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
