수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동에 있는 ‘머뭄’ 3층 304호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 건물이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 건물은 2020년 준공된 14세대 규모로, 각 호실이 구분되는 공동주택 형태입니다. 따라서 건물 전체 임차관계를 살펴보되, 이번 매각 대상인 304호와 다른 호실의 임차권리를 구별하는 것이 중요합니다.
소유자는 김성현이며, 2020.11.18 소유권보존등기와 함께 부평중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 금융기관의 임의경매개시결정과 가압류, 국세 압류가 이어졌습니다. 해당 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 공동담보의 전체 채권최고액을 곧바로 304호만의 확정 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층 304호 (세류동, 머뭄) |
| 물건종류 / 용도 | 다가구주택 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 14세대 · 2020.11.11 준공 |
| 소유자 | 김성현 (2020.11.18 소유권보존) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 |
| 근저당 채권최고액 | 1,584,000,000원 (공동담보목록 제2020-478호) |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 2020.11.18 설정됐으며, 매각 시 해당 근저당권과 그 뒤에 등기된 경매개시결정·가압류·압류는 소멸하는 구조입니다. 등기상 채권최고액은 1,584,000,000원이나, 이는 매수인이 별도로 지급해야 하는 금액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 304호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 등에 나타난 임차인은 총 13명이며, 서로 다른 호실에 관한 내역입니다. 이 가운데 이번 매각 대상 304호의 조사 임차인은 신창훈 1명입니다. 나머지 12명의 임차관계는 동일 건물의 다른 호실에 관한 것으로, 그 보증금을 304호 낙찰자의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 304호 · 신창훈 매각 대상 호실 |
2021.01.11 | 미상 | 신청 2023.03.03 |
없음 | 미상 | 없음 |
| 201호 · 지다민 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 · 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 203호 · 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 · 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 · 안정근 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 · 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 · 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 · 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 · 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 · 한새롬 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 · 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 503호 · 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리일의 선후관계 및 조사상 분류에 따른 것입니다. 확정일자와 보증금이 미상인 임차인은 우선변제 순위를 확정하지 않았습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다. 실제 대항요건·최우선변제·배당 가능성은 개별 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 146,000,000원이고, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔지만, 머뭄 304호와 직접 비교할 수 있는 실거래가격이나 최근 거래 추세는 확인되지 않습니다.
특히 도시형생활주택 원룸형은 개별 호실의 면적·층·구조·임대상태와 거래 사례에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이나 예상 수익을 확정할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 기준 | 146,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 102,200,000원 | 실거래 비교 필요 |
| 2회 유찰 가정 | 49% | 71,540,000원 | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 50,078,000원 | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,230,800원을 공제하고 남는 99,969,200원이 부평중앙새마을금고에 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 모형에서 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 적용한 단순 배당 추정입니다. 공동담보의 실제 피담보채권액과 다른 담보물의 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 1,803,030,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 1,833,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 1,854,223,404원 | 0원 |
모든 시나리오에서 채권자 총 청구액은 1,903,000,000원으로 계산되어 있으며, 신청채권자 부평중앙새마을금고의 청구액 1,452,898,250원도 전액 만족되지 않는 것으로 산정됩니다. 다만 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액은 원칙적으로 채권자의 미회수 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어, 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 298.0㎡이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 건물 전체 기준으로, 304호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역· 비행안전제5구역 등에 해당합니다. 토지이용계획과 건축·이용상 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 임대관계는 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 공동주택보다 개별 호실의 임대수익성과 거래가격 검증이 중요합니다. 실제 낙찰가 사례와 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 임차인 신창훈 확인. 전입 2021.01.11, 배당요구 2023.03.03. 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자·현재 점유상태를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 다른 호실 임차권과 구별. 동일 건물의 다른 호실에서 조사된 임차보증금을 304호의 인수액에 단순 합산하지 마세요. 호실별 소유권·매각 범위와 관련 권리를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부평중앙새마을금고 공동담보목록 제2020-478호의 담보 범위와 다른 담보물의 경매 진행 상황을 확인하세요.
- 가압류권자와 임차인 관계 확인. 박혜원·지다민은 동일 이름이 임차인 및 가압류권자로 등장합니다. 실제 권리관계와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 실거래가격 비교. 머뭄의 같은 용도·유사 면적·유사 층 호실의 최근 거래 사례를 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 명도 및 관리비. 점유자와 인도 일정, 체납 관리비, 공용부분 비용 및 기타 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 배당순위 점검. 실제 근저당 피담보채권액과 공동담보 배당관계, 당해세·최우선변제 가능성을 확인하세요. 단순 배당표를 실제 법원 배당표로 간주해서는 안 됩니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.30 입찰 전에 사건 진행 상태, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 안전한 가격”
수원 세류동 머뭄 304호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없고, 304호 임차인의 전입일도 근저당 설정일보다 늦어 현 단계에서 매수인의 별도 권리인수는 0원으로 예상됩니다.
그러나 권리인수액 0원과 점유·명도 위험 0원은 다릅니다. 304호 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 동일 건물에는 다른 호실의 임차인도 다수 있습니다. 공동담보 근저당과 거액의 미배당채권도 실제 배당 및 권리관계를 더욱 신중히 대조해야 하는 이유입니다.
가격 역시 검증이 필요합니다. 감정가 146,000,000원에서 102,200,000원으로 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래가격 없이 이를 저렴한 낙찰 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리구조는 조건부 양호, 임차관계와 가격 판단은 보류. 이번 물건의 핵심은 추가 유찰을 단순히 기다리는 것이 아니라, 304호의 실제 점유관계와 적정 시세를 확인해 응찰 여부를 결정하는 데 있습니다.
