수원지방법원 2022타경77400. 대상은 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 3층 304호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 전체 14세대 규모로 확인됩니다. 대상 면적은 29.78㎡입니다. 등기상 소유자는 김성현이며, 2020.11.18. 부평중앙새마을금고가 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.12.16. 임의경매개시결정, 2022.12.20. 박혜원 가압류 164,000,000원, 2023.02.28. 지다민 가압류 155,000,000원, 2023.04.10. 국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권액은 1,452,898,250원으로 현재 최저매각가 146,000,000원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층304호 (세류동, 머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상 면적 | 29.78㎡ |
| 규모 | 5층 건물 · 14세대 |
| 소유자 | 김성현 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 확인되어 등기상 후순위 권리를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차관계 13명
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 보증금 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 보증금 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 보증금 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 보증금 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 보증금 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 보증금 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 보증금 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 보증금 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 보증금 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 호수인 304호에는 신창훈이 2021.01.11. 전입했고 2023.03.03. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 사건 전체 현황조사에는 다른 호실의 임차관계도 함께 확인되므로, 대상 304호와 다른 호실을 구분해 보는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교치가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 146,000,000원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교치, 최근 거래가격, 최근 12개월 평균가격은 확인되지 않습니다. 비교 대상 면적도 대상 29.78㎡와 매칭된 거래가 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 143,156,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,000,000원을 가정하면 집행비용 2,844,000원 이후 부평중앙새마을금고에 143,156,000원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 총 미배당액은 1,759,844,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스· 개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)· 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 점유 확인. 현황조사상 304호 신창훈의 전입일은 2021.01.11., 배당요구일은 2023.03.03.입니다. 현재 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 임차관계 13명 중 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 함께 대조하세요.
- 관계인 확인. 박혜원·지다민은 임차관계와 가압류권자 지위가 겹치므로 계약관계와 채권 발생 원인을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 146,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 거래와 별도 비교하세요.
- 세금 확인. 국의 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당 전 세금 우선순위를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 임차관계 검증은 남는다”
이 사건의 법적 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전입·경매개시·가압류·압류는 모두 후순위입니다. 현황조사상 확인된 임차관계 13명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘안전 물건’으로만 보면 부족합니다. 임차보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않고, 박혜원·지다민은 가압류권자와 임차관계가 겹치며, 동일 면적 실거래 비교치도 없습니다. 권리 승계 위험은 낮지만 가격 검증과 임차관계 원본 확인이 필요한 신건입니다. 현재 146,000,000원이 실제 시장가치 대비 유리한지는 별도 시세 확인 전에는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
