수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 3층 303호, 사건상 용도는 다가구주택이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있으며 소유자는 김성현입니다. 권리의 핵심은 2020.11.18. 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이고, 이후 2022.12.16. 임의경매개시결정, 2022.12.20. 박혜원 가압류, 2023.02.28. 지다민 가압류, 2023.03.31. 수원시 압류, 2023.04.10. 국 압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 ‘임차인이 없어서 깨끗한’ 물건은 아닙니다. 건물 현황조사상 실제 임차인은 13명으로 확인되고, 그중 대상 303호의 박홍성을 포함한 임차인들의 전입일은 모두 2020.11.18. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리판단상 대항력은 없습니다. 보증금은 대부분 미상이고, 박혜원 401호만 보증금 164,000,000원이 확인됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 커도 대항력이 없으므로 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 소유권보존 역시 같은 날 김성현 명의로 접수됐고, 이후 2022.12.16. 경매개시결정이 내려졌습니다. 그 뒤의 박혜원·지다민 가압류와 수원시·국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 대항력 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 현황조사상 실제 임차인은 13명입니다. 모두 대항력 없음으로 판단돼 매수인 승계 부담은 없습니다. 다만 13명 중 12명은 보증금이 미상이고, 대상 303호 박홍성도 보증금이 미상이라 매각물건명세서와 실제 임대차관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 실거래가 없어 가격 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 그러나 머뭄의 최근 거래금액과 최근 거래일이 확인되지 않아, 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 또는 상승 추세를 기준으로 한 가격 비교는 할 수 없습니다. 따라서 101,500,000원이 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 2,221,000원을 제외한 99,279,000원이 부평중앙새마을금고에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 1,803,721,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 청구액은 1,452,898,250원이며, 위 배당표의 근저당은 채권최고액 1,584,000,000원 기준입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근이며, 인근은 다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통시 됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 5층 건 내 제2층 제203호 외 13개호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형높이 평지, 지형형상 세로장방, 도로접면 세로한면(가)이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 머뭄은 14세대이고 2020.11.11. 준공됐으며, 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래금액·최근 거래일이 확인되지 않아 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격의 의미. 최저매각가 101,500,000원은 감정가 145,000,000원의 70%이지만, 실거래 확인값이 없어 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 대상호수 임차인. 303호 박홍성의 전입일은 2020.12.07이며 대항력 없음입니다. 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 관계인 의심. 박혜원 401호는 보증금 164,000,000원과 월세 100,000원이 확인되며, 박혜원·지다민에 대해서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다.
• 배당 구조. 현재 회차 매각가 101,500,000원에서는 집행비용 2,221,000원 후 부평중앙새마을금고에 99,279,000원이 배당되고, 전체 미배당액은 1,803,721,000원입니다.
• 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원으로 계산됩니다. 가격 하락 자체를 시세 메리트로 간주하지 말고 실거래 확인과 함께 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았고, 보증금·확정일자 미상 사항이 있으므로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 대상 303호 박홍성 역시 대항력이 없어 보증금 인수 구조가 아닙니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 101,500,000원은 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 머뭄의 최근 거래금액과 최근 거래일이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 또한 건물 현황상 실제 임차인 13명이 있고, 12명은 보증금이 미상이며, 박혜원·지다민에 대해서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 단지 통계도 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%로 환금성 확인이 필요합니다.

권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 ‘인수가 없으니 싸다’가 아니라, 101,500,000원의 실질취득가를 정당화할 실거래와 환금성 근거가 있는지를 확인하는 데 있습니다.