수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 3층 303호로, 사건의 용도 표시는 다가구주택이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기부는 집합건물로 발급돼 있으며, 소유자는 김성현입니다. 권리분석의 기준점은 2020.11.18. 설정된 부평중앙새마을금고 근저당 채권최고액 1,584,000,000원입니다. 이후 2022.12.16. 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 수원시와 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원과 가격 메리트 여부를 분리해서 봐야 합니다. 권리구조가 말소형이라고 해서 감정가 신건에 가격 경쟁력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층303호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 현황 | 5층 건 · 철근콘크리트구조 · 머뭄 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 가장 앞선 담보권은 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정과 가압류 2건, 압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 본건 303호와 타 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 총 13명이 기재돼 있습니다. 모두 전입신고일이 말소기준일인 2020.11.18.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 실제 기재 인원은 13명입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 100,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 142,170,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 부평중앙새마을금고 근저당에 배당되고, 박혜원·지다민 가압류에는 배당이 없습니다. 채권총액 1,903,000,000원 중 미배당은 1,760,830,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권 및 담보채권의 배당 부족분이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 1,760,830,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 1,789,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 1,812,270,400원 | 0원 |
신건 145,000,000원, 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 어느 구간이 실제 시장가보다 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 가격 자체만으로 ‘싸다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 확인. 303호 박홍성의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자를 최신 매각물건명세서 및 현황과 대조하세요.
- 다른 호실 임차인과 구분. 현황조사상 다수 임차인이 기재돼 있으므로 본건 303호의 법률관계와 타 호실의 임대차를 혼동하지 않아야 합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 임차인 이름과 등기상 가압류 채권자 이름이 일치하므로 임대차와 채권관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 145,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 실거래·매물 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크지만 배당 부족분과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부 발급일 2026.09.07 이후 변동 여부와 매각기일 2026.09.21 기준 최신 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 점유 확인과 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 현황조사상 임차인들도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 본건은 다수 호실이 있는 도시형생활주택이고, 현황조사에 13명의 임차인이 기재돼 있습니다. 특히 본건 303호의 박홍성은 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 박혜원·지다민은 가압류 채권자와 이름이 일치합니다. 여기에 실거래 비교 자료도 없기 때문에 “인수 0원 = 신건 가격도 매력적”이라고 연결하면 안 됩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유관계는 최신 서류 확인입니다.
