수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동의 '머뭄' 2층 201호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 건물이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되었습니다. 물건분류에는 다가구주택으로 표시되어 있으므로, 실제 매각 대상과 전유부분·대지권 범위는 원본으로 대조해야 합니다.
권리의 출발점은 2020년 11월 18일 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 경매개시결정과 가압류, 압류, 주택임차권등기가 순서대로 기록됐습니다. 등기상 매각 소멸 예정 권리들이지만, 이것만으로 전체 채권이 변제된다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층 201호 (세류동, 머뭄) |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택으로 분류 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 머뭄 14세대 · 2020.11.11 준공 |
| 면적 | 전용면적 및 대지권 범위는 등기·감정평가 원본 대조 필요 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,100,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,584,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.07 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 2020.11.18 설정된 근저당권이 먼저이고, 나머지 가압류·압류·임차권등기는 모두 그 이후에 접수되었습니다. 주어진 권리관계에 따르면 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 본건 임차권자 지다민은 임대차계약과 확정일자가 2020.11.23, 점유개시가 2020.12.19, 주민등록이 2020.12.24입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2020.11.18보다 늦습니다. 따라서 등기된 보증금 155,000,000원이 최저가보다 높더라도, 그 차액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형으로 판단하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 본건 201호와 다른 호실을 구분해야 한다
건물 관련 조사에는 실제 임차인으로 기록된 13명이 확인됩니다. 이 가운데 본건 201호에 해당하는 임차권자는 지다민 1명이고, 나머지 12명은 다른 호실과 관련되어 있습니다. 보증금이나 전입 사실을 건물 전체에서 단순 합산하여 201호 낙찰자의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고도 확인되지 않습니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 · 지다민 주택임차권등기 |
2020.12.24 | 155,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 해당 없음 |
| 202호 · 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 203호 · 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 301호 · 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 302호 · 안정근 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 303호 · 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 304호 · 신창훈 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 401호 · 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 402호 · 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 403호 · 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 501호 · 한새롬 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 502호 · 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 503호 · 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2020.11.18 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 반영한 조사상 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·법정 우선순위의 별도 검토가 필요하며, 표의 승계신고는 보증기관 대위·승계 중복신고 여부를 뜻합니다. 다른 호실의 권리와 보증금은 본건 201호의 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 70%가 시세 대비 70%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 133,000,000원의 70%인 93,100,000원입니다. 그러나 머뭄 201호와 동일한 조건의 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어 시세 대비 실제 할인율은 판단하기 어렵습니다.
특히 원룸형 도시형생활주택은 개별 호실의 면적, 층, 내부 상태, 임대수요, 전유부분과 대지권 구성 등에 따라 가치가 달라집니다. 공동담보 전체의 채권 규모나 건물 전체의 임차보증금 총액을 본건 201호의 가격 판단에 그대로 적용할 수도 없습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 또는 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 133,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 93,100,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 권리인수 반영 금액 | 93,100,000원 | 권리인수 0원 · 취득 부대비용 제외 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 매수가격의 적정성 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액이 부평중앙새마을금고의 근저당권에 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 예상배당액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,075,800원 |
| 1. 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 총 배당액 | 1,903,000,000원 | 91,024,200원 |
채권액 합계는 근저당권 채권최고액과 표시된 가압류 청구금액을 합산한 추정표 기준이며, 실제 확정채권액과 일치하지 않을 수 있습니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 순위 및 금액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택임차권자 지다민의 별도 우선변제 가능성도 원본 검토가 필요합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 시세 검증은 별개
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,811,975,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,839,403,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 수준 |
45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,858,602,143원 | 0원 |
현재 회차에서는 93,100,000원이 최저매각가이며, 추가 유찰이 발생하면 위와 같은 가격 시나리오가 가능합니다. 다만 이후 회차는 실제 진행이 확정된 매각기일이나 매각조건이 아니라 가정에 따른 계산입니다.
주어진 권리관계에서는 회차별 매수인 인수액이 모두 0원으로 나타납니다. 이 점은 대항력 인수형 경매와 다릅니다. 본건은 보증금 155,000,000원을 실질취득가로 고정해야 하는 구조가 아니라, 실제 낙찰가에 취득 관련 비용을 더해 자금을 판단하는 구조입니다. 다만 낮은 낙찰가가 곧 시장가격 대비 이익을 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.11.11 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 약 6m 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등의 제한사항이 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 기준 1,679,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 참고 지표로, 본건 201호의 개별 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
- 환금성. 머뭄은 14세대 규모이며, 같은 건물 경매 사례의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시됩니다. 그러나 개별 원룸형 주택의 거래가격과 매수 수요를 확인하지 않고 환금성이 좋다고 단정하기는 어렵습니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 조사상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 201호의 집합건물 등기, 전유면적, 대지권, 건물 표시와 매각물건명세서의 일치 여부를 대조하세요. 건물 전체의 토지·채권·임차인을 본건 한 호실의 권리로 혼동해서는 안 됩니다.
- 지다민 임차권. 2020.11.18 근저당권 설정과 2020.11.23 임대차계약, 2020.12.19 점유개시, 2020.12.24 전입, 2023.06.01 임차권등기의 선후관계를 재확인하세요. 최신 명세서의 인수권리 표시는 필수 확인 사항입니다.
- 배당과 승계의 구분. 임차인 보증금이 크거나 배당받지 못한다고 해서 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 본건은 대항력 없음으로 분석되지만, 별도의 우선변제 순위와 최우선변제 여부는 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인. 202·203·301·302·303·304·401·402·403·501·502·503호의 임차인 정보는 건물 전체 권리관계에 관한 참고사항입니다. 본건 201호 점유자와 구별하고, 각 호실에 대한 경매 진행 여부도 확인하세요.
- 채권자·임차인 관계. 박혜원과 지다민의 임차인 기록 및 가압류 채권자 기록이 중복되는 이유, 배당요구 내역, 채권 발생 원인을 확인하세요. 동일인 여부와 실제 임대차관계는 원본 증빙을 기준으로 판단해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 부평중앙새마을금고 채권최고액 1,584,000,000원은 공동담보목록이 있는 근저당권의 한도입니다. 이를 201호 하나의 시가나 매수인 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 실거래 가격 검증. 201호와 면적·층·용도·대지권 구성 등이 유사한 거래를 확인하세요. 특히 최근 거래가격과 거래 추세를 우선하고, 과거 고가 거래나 감정가만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있어도 현재 누가 201호를 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 인도명령·명도 협의 가능성 및 실제 집행 비용을 고려하세요.
- 세금·관리비. 국세 및 수원시 압류가 존재하므로 당해세와 실제 배당순위, 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성 등을 확인하세요. 등기상 압류의 매각 소멸과 실제 배당순위는 별개 문제입니다.
- 현장 확인. 원룸 내부 상태, 누수, 설비 작동, 승강기 상태, 주차 및 공용시설의 유지관리 상태를 점검하세요. 감정평가상 설비 기재가 현재의 정상 작동을 보증하는 것은 아닙니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.30 경매 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가격”은 다르다
수원지방법원 2022타경77400, 머뭄 201호의 핵심은 임차보증금 155,000,000원의 승계 여부와 93,100,000원이라는 최저가의 적정성입니다.
권리 측면에서는 긍정적인 근거가 있습니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 지다민의 임대차계약·점유·전입은 그 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 없음으로 기재되어 있어 매수인 인수액 0원이라는 판단을 뒷받침합니다.
그러나 가격 측면에서는 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 대비 30% 하락은 확인되지만, 실거래 기준으로 저렴한지는 검증되지 않았습니다. 아울러 한 건물에 다수의 임차인과 공동담보 근저당권이 얽혀 있어 본건 201호의 권리와 다른 호실의 권리를 구분하는 작업도 중요합니다.
종합 판단은 C등급(48점). 인수권리 없음은 장점이지만, 동일 조건 시세 검증 부족과 점유·명도, 공동담보 및 임차관계 확인 필요성을 반영한 보수적인 평가입니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건에서는 최저가의 할인율보다 실제 호실 가치와 원본 권리 확인이 입찰 결정을 좌우해야 합니다.
