💰 최저 133,000,000원 🧾 인수 0원 👥 조사 점유자 13명 📉 미배당 1,772,662,000원
수원지방법원 2022타경77400. 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 2층 201호입니다. 사건 표기 용도는 다가구주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김성현이며, 2020.11.18 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2022.12.16 임의경매가 개시됐고, 박혜원·지다민의 가압류와 국·수원시의 압류, 2023.06.01 지다민의 주택임차권등기가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층201호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.11.18입니다. 이날 설정된 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정·가압류·압류·주택임차권은 모두 그보다 늦습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 201호와 타 호실을 구분해서 봐야 한다
조사 목록에는 머뭄의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 실제 임차인·점유자는 13명이며 보증기관 대위·승계 항목은 없습니다. 각 전입일은 모두 말소기준 2020.11.18 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 호실 | 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 203호 | 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 | 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 503호 | 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 202호 | 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 안정근 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 | 한새롬 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 304호 | 신창훈 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전유전부 | 지다민 | 2020.12.24 | 155,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
지다민 임차권: 임대차계약일 2020.11.23 · 점유개시 2020.12.19 · 주민등록 2020.12.24 · 확정일자 2020.11.23 · 보증금 155,000,000원 · 2023.06.01 임차권등기.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 채권총액은 1,903,000,000원, 채권자 예상배당은 130,338,000원이며 미배당액은 1,772,662,000원입니다. 후순위 박혜원·지다민 가압류에는 예상배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 임차권 원본 확인. 지다민의 보증금 155,000,000원·확정일자 2020.11.23·전입 2020.12.24·임차권등기 2023.06.01 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인하세요.
- 대항력 순서 확인. 말소기준 2020.11.18보다 전입일이 늦어 대항력은 없다는 구조가 핵심입니다.
- 호실 구분. 조사 목록에는 202호부터 503호까지 타 호실 점유자가 함께 포함돼 있으므로 실제 목적물 201호 점유·인도 상태를 별도로 확인하세요.
- 관계인 여부. 박혜원·지다민은 임차인 명단과 등기상 가압류 채권자에 함께 등장하므로 임대차계약과 채권관계의 실체를 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당액은 1,772,662,000원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 별개이므로 혼동하지 마세요.
- 명세서 결론 대조. 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
- 현장 확인. 목적물 점유 상태와 관리비·인도 가능 여부는 입찰 전 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 확인 포인트는 임차관계
이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후의 경매개시결정·가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 목적물 201호와 직접 연결되는 지다민 임차권은 보증금이 155,000,000원으로 현재 최저가 133,000,000원보다 큽니다. 이 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 임차권등기와 가압류가 함께 존재하는 만큼 계약·점유·배당요구 관계를 원본 서류에서 재확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인 포인트는 201호 임차관계. 이 사건은 그렇게 정리하는 것이 가장 정확합니다.
