수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동에 있는 '머뭄' 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 따라서 건물 전체가 아니라 경매 대상인 개별 호실 402호를 중심으로 권리와 점유관계를 구분해야 합니다.

소유자는 김성현이며, 2020년 11월 18일 소유권보존과 함께 부평중앙새마을금고의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 가압류 및 압류가 뒤따른 구조입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 세금 배당과 실제 점유자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2020.11.18. 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 등록된 경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국세 및 수원시 압류는 매각으로 등기상 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 본건 402호를 구분해서 판단

현황조사에서 확인된 건물 내 점유·임차 관련자는 13명입니다. 그러나 이들이 모두 경매 대상 402호에 거주하는 것은 아닙니다. 본건 402호의 조사 대상자는 이주희 1명이고, 나머지 12명은 다른 호실에 관한 기록입니다.

이주희의 전입신고일은 2020.12.15.로, 말소기준권리 설정일인 2020.11.18.보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 말소기준을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 배당요구는 2022.12.28. 접수된 것으로 확인됩니다.

그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 우선변제권의 성립이나 실제 배당 가능 금액을 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서·임대차계약서·주민등록 전입자료를 대조해야 합니다.

다른 호실 조사 내역. 201호 지다민, 202호 이유, 203호 홍희진, 301호 정재헌, 302호 안정근, 303호 박홍성, 304호 신창훈, 401호 박혜원, 403호 김지수, 501호 한새롬, 502호 김혜정, 503호 최지만이 확인됩니다. 이들 역시 기록상 전입일은 말소기준 이후이며, 각 호실의 점유관계를 402호의 임차보증금 인수액으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 70% 낙찰가가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저가는 102,900,000원으로 감정가 147,000,000원의 70%입니다. 다만 머뭄의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 실거래 시세보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.

감정가 대비 할인 폭은 경매 진행 단계의 지표일 뿐, 개별 원룸형 주택의 시장가치나 환금성을 증명하지 않습니다. 매수인이 인수할 권리금액을 0원으로 가정하면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 원가는 102,900,000원으로 추정되지만, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당은 공동담보로 설정되어 있어 실제 배당은 공동담보 관련 사정과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각되면 집행비용 추정액 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 박혜원·지다민 가압류에 대한 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다. 추정 채권 미배당 총액은 1,802,340,600원입니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

현재는 한 차례 유찰된 최저가 102,900,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 가격과 채권 미배당액은 다음과 같습니다.

2·3회 유찰 가격은 추가 유찰 시의 가정값이며 실제 예정 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 미배당액은 채권액과 예상배당액에 관한 단순 계산입니다. 실제 배당순위와 비용은 달라질 수 있습니다.

현재 시나리오부터 추가 유찰 시나리오까지 인수액은 모두 0원으로 추정되어, 대항력 있는 보증금 인수형에서 나타나는 실질취득 원가 고정 구조는 확인되지 않습니다. 다만 낙찰가격이 내려간다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 시세가 확인되어야 적정 응찰가격도 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.11.11. 준공된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 입찰 전 최신 건축물대장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 아파트와 다른 거래·임대수요 특성을 갖습니다. 머뭄의 확인 가능한 실거래 비교 자료가 부족하므로 매각 소요기간과 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건의 용도 표기와 집합건물 등기·감정평가상 이용상태를 대조하고, 402호의 정확한 전용면적·대지권·호별 감정평가 범위를 확인하세요.
• 402호 임차관계. 이주희의 보증금·확정일자·배당요구 서류와 실제 점유 여부를 확인하세요. 현재 전입일은 말소기준 이후지만 임대차 세부내용은 확인이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 부평중앙새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2020-478호와 관련 부동산의 경매·배당 현황을 확인하세요. 채권최고액 전부가 402호의 단독 채무 규모를 뜻하지는 않습니다.
• 국세·지방세. 동화성세무서 및 수원시 압류가 등기상 소멸하는 것과 실제 조세 배당순위는 구분해야 합니다. 당해세와 우선변제 항목을 확인하세요.
• 가압류 채권자 관계. 박혜원·지다민의 타 호실 점유기록과 가압류 채권자 기록의 관계를 확인하되, 동일인 여부나 가장임차인 여부를 단정하지 마세요.
• 시세 검증. 감정가의 70%라는 숫자만 보지 말고 세류동 일대 유사 원룸형 집합건물의 최신 매매·임대 거래를 확인하고 입찰 상한을 정하세요.
• 명도·관리비. 402호 점유자의 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 기타 취득부대비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 확인하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

수원 세류동 머뭄 402호는 말소기준권리가 분명하고, 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며, 402호 이주희의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 조사된 402호 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 동일 건물의 다른 호실 임차인들과 가압류 채권자 사이에도 확인이 필요한 관계가 있습니다. 국세·지방세 압류와 공동담보 근저당 역시 실제 배당을 검토할 때 주의할 사항입니다.

무엇보다 최저가 102,900,000원이 적정 시장가격보다 저렴하다는 증거는 없습니다. 감정가의 70%로 한 차례 낮아졌다는 이유만으로 투자성을 평가하면 안 됩니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격 검증과 명도 확인은 보류 상태. 본건은 서류 원본과 유사 물건의 실제 거래를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.