수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기사항은 집합건물이며 소유자는 김성현입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.11.18 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,584,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국·수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 402호 점유자로 확인되는 이주희의 전입일은 2020.12.15입니다. 말소기준일보다 뒤이므로 주어진 조사 결과상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2022.12.28 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이 경우 우선변제 여부는 별도로 단정할 수 있으나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 4층402호 (세류동, 머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) · 등기사항 집합건물 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당 이후 등기된 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당 없음이고, 법정지상권 역시 해당 없음으로 확인됩니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 등기상 권리나 대항력 임차보증금을 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계 없음
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 총 13명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 본건 호실은 402호 이주희입니다. 아래 다른 호실의 보증금은 본건 402호의 매수인 인수금액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 · 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍희진 · 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 · 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 · 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 · 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 · 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 · 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 · 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 · 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 · 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 · 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 · 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 · 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 1.47억, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 147,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 금액도 147,000,000원입니다.
다만 이 물건의 가격을 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수도, 반대로 147,000,000원이 시세보다 높다고 단정할 수도 없습니다. 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당 추정액은 1,758,858,000원입니다. 이는 채권자 측의 미회수 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 1,758,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 1,787,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 1,811,013,440원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 298.0㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 머뭄은 14세대, 2020.11.11 준공으로 확인됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 가격대별 매수층과 환금성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 402호 점유 확인. 이주희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 인도·명도 일정은 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 본건 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계와 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 인수권리 원본 대조. 현재 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없으나, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 147,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 주변 원룸형 도시형생활주택 거래사례를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관계인 확인. 박혜원·지다민은 임차인 명단과 가압류 채권자 명칭이 겹치므로 관계인 여부와 제출서류를 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리 구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 402호 이주희의 전입은 2020.12.15로 뒤입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 신건 최저가이자 실질취득금액은 147,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 가격을 싸다고 평가해 가점을 줄 근거도 없습니다. 또한 14세대 원룸형 도시형생활주택이라는 특성상 매수층과 환금성도 현장 시세 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
