수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 5층 502호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 머뭄은 14세대로 2020.11.11. 준공되었습니다. 소유자는 김성현이고, 등기상 소유권보존일과 말소기준 근저당권 설정일은 모두 2020.11.18.입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2022.12.16. 경매개시결정 이후 박혜원 가압류 164,000,000원, 지다민 가압류 155,000,000원, 국 압류, 수원시 압류, 김혜정 주택임차권등기가 모두 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 5층502호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준 | 2020.11.18. 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 규모 | 머뭄 14세대 · 2020.11.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18. 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2020-478호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 가압류·압류, 김혜정의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 모두 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 13명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.11.18.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 대상 502호에는 김혜정의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 150,000,000원입니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 미상 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지수 | 403호 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지만 | 503호 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유 | 202호 | 미상 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안정근 | 302호 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 미상 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 미상 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 164,000,000원 | 2020.11.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지다민 | 201호 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주희 | 402호 | 미상 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 미상 | 2021.01.11 | 미상 | 2023.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜정 | 건물의전부 | 150,000,000원 | 2021.09.23 | 2021.08.27 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 가점 없이 신건 가격만 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 면적의 최신 실거래 가격을 근거로 한 저가 여부 판단은 하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
머뭄은 14세대이며 준공일은 2020.11.11.입니다. 감정상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 인근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 주거지대로 평가되었습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제이므로, 입찰가격은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 136,254,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 139,000,000원이 집행비용 2,746,000원과 선순위 근저당권 136,254,000원으로 전액 소진됩니다. 채권총액 1,903,000,000원 중 136,254,000원이 배당되고, 미배당액은 1,766,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 1,766,746,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 1,794,156,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 1,816,041,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남수원초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김혜정 임차권. 보증금 150,000,000원, 계약일 2021.08.27., 점유개시 2021.09.20., 전입 2021.09.23., 확정일자 2021.08.27.입니다. 말소기준보다 후순위라는 점과 매각으로 소멸하는지를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 다른 호실 임차관계. 실제 임차인이 13명으로 조사되어 있으므로 각 호실과 현재 점유 상태가 매각목적물 502호와 어떻게 연결되는지 현황조사·명세서를 대조하세요.
- 박혜원·지다민. 임차인 이름과 등기부상 가압류권자가 동일합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적되어 있으므로 계약관계와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2020-478호가 기재되어 있습니다. 공동담보 전체의 배당관계를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국과 수원시의 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 최저가 139,000,000원이 시장 대비 저렴한지는 별도로 확인해야 합니다. 실거래 확인 없이 감정가 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 법률적 중심은 명확합니다. 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 임차인의 전입은 모두 후순위입니다. 대상 502호의 김혜정도 보증금 150,000,000원의 임차권등기가 있지만 대항력은 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인 13명, 보증금 미상 임차인 다수, 박혜원·지다민의 관계인 가능성, 공동담보, 국·수원시 압류까지 확인할 요소가 많습니다. 동시에 시장 실거래와 직접 비교할 근거 없이 신건 139,000,000원의 가격 매력을 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 임차관계 확인과 가격 검증은 반드시 별도로 해야 하는 물건입니다.
