수원지방법원 2022타경77400. 수원 권선구 세류동 ‘머뭄’ 5층 502호입니다. 감정평가서상 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있습니다. 2020.11.18. 소유권보존과 동시에 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 가압류·압류, 2023.11.15. 김혜정의 주택임차권이 차례로 설정됐지만 모두 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 권리 인수 자체는 0원입니다.

다만 이 사건의 난점은 등기부의 선후관계보다 임차인 관리에 있습니다. 현황조사상 임차인은 13명이고, 그중 박혜원·지다민은 등기부상 가압류 권리자와 동일인으로 관계인 또는 가장임차인 의심이 있습니다. 또 다수 임차인의 보증금이 미상이라 배당요구와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

말소기준권리는 2020.11.18. 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이고, 이후 2022.12.16. 임의경매개시결정, 2022.12.20. 박혜원 가압류, 2023.02.28. 지다민 가압류, 2023.04.10. 국의 압류, 2023.10.18. 수원시 압류, 2023.11.15. 김혜정 주택임차권이 순차적으로 들어왔습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만, 보증금 미상은 남는다

현황조사상 임차인 13명입니다. 모두 전입일이 2020.11.18. 말소기준권리보다 뒤이고, 데이터상 대항력은 모두 없음으로 판정됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금이 미상인 임차인이 많아 배당 및 실제 명도관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 감정가의 70%지만 시세 메리트는 확인 필요

현재 매각가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70.0%입니다. 1회 유찰로 가격은 이미 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인은 아닙니다. 단지 ‘머뭄’은 14세대, 준공일은 2020.11.11이며 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 거래금액과 최신 거래일은 확인되지 않고 매각률 지표도 0.0%이므로, 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가하기보다 환금성과 실제 임대수요를 보수적으로 확인하는 접근이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 97,300,000원이 집행비용 2,151,400원과 부평중앙새마을금고 95,148,600원 배당으로 소진됩니다. 채권총액은 1,903,000,000원, 총 배당액은 95,148,600원, 미배당은 1,807,851,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용·설비. 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 토지는 평지·세로장방형이고 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. ‘머뭄’은 14세대 규모이며 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 지표 0.0%입니다. 최근 거래금액과 최신 거래일이 확인되지 않아 매도 가능성과 가격 회수기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인과 시세를 구분. 현재 최저가 97,300,000원은 감정가 139,000,000원의 70.0%이지만 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
• 임차인 13명 재확인. 대항력은 모두 없음으로 판정됐지만 다수의 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 다시 맞춰 실제 점유와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 관계인 여부 확인. 박혜원과 지다민은 각각 401호·201호 임차인이면서 등기부상 가압류 권리자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 서류와 점유현황으로 확인해야 합니다.
• 김혜정 임차권등기 확인. 2023.11.15. 을구 2번 주택임차권은 말소기준권리 후순위이고 매각으로 소멸하지만, 실제 점유 여부와 명도상황은 별도로 확인하세요.
• 회차 전략. 현재 97,300,000원, 2회 유찰 시 68,110,000원, 3회 유찰 시 47,677,000원입니다. 가격을 낮출수록 유리하다는 단순 논리보다 임대수요·환금성과 함께 판단하세요.
• 배당·세금 확인. 현재 예상배당은 집행비용 2,151,400원과 근저당 95,148,600원으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 사항은 실제 배당표에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 임차관계 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 물건”

권리분석의 첫 결론은 분명합니다. 2020.11.18. 근저당을 말소기준으로 이후 경매개시결정, 가압류, 압류, 임차권등기가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 임차인이 13명이나 존재하고, 다수의 보증금이 미상이며, 박혜원·지다민은 등기부상 가압류 권리자와 동일인이라는 별도 검증 포인트가 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70.0%까지 내려왔지만, 최근 실거래가 확인되지 않고 매각률 지표도 0.0%이므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 오히려 현재는 권리 인수 0원은 장점, 임차인 검증과 환금성은 위험요소로 보는 것이 정확합니다. 권리는 단순하지만, 입찰 판단은 보수적으로.