수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 5층 501호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 각 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김성현이며, 가장 먼저 권리관계를 가르는 기준은 2020.11.18 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원으로, 공동담보가 설정된 근저당입니다.
이 근저당보다 뒤에 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국·수원시 압류, 한새롬의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 확인되므로, 권리 소멸과 실제 명도 난도는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 5층501호 (세류동,머뭄) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 머뭄 · 총 14세대 · 2020.11.11 준공 |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.12.16 임의경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국·수원시 압류, 2023.07.05 한새롬 주택임차권등기가 순차적으로 등장합니다. 등기부 판정상 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사 및 관련 문건에는 총 13명의 점유·임차 관계가 기재되어 있습니다. 각 전입일은 말소기준일인 2020.11.18 이후로 확인되어 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 우선변제 여부를 단정하지 않고 미상으로 봅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한새롬 | 건물의 전부 | 2021.06.22 | 155,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
특히 한새롬은 2021.05.22 임대차계약, 2021.05.24 확정일자, 2021.06.19 점유개시, 2021.06.22 주민등록, 보증금 155,000,000원으로 2023.07.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일 2020.11.18보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금이 현재 최저가 141,000,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 인수형 구조가 아니므로, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 보증금 차액이 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 다만 동일 면적에 대응하는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 141,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 138,226,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 1,903,000,000원, 채권자 총 배당액은 138,226,000원, 미배당은 1,764,774,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 인접 도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,679,000원/㎡이며 토지면적은 298.0㎡입니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 501호 실제 점유 확인. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있고, 한새롬은 “건물의 전부”에 대한 임차권등기를 가지고 있습니다. 실제 501호 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 한새롬 임차권. 보증금 155,000,000원, 확정일자 2021.05.24, 전입일 2021.06.22로 말소기준 이후입니다. 대항력 없음 판정과 매수인 인수 0원 여부를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 점유자이면서 가압류 채권자로 나타나는 관계를 임대차계약서·배당요구서류와 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 신건 141,000,000원의 가격 메리트를 판단할 만한 동일 면적 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 미배당 1,764,774,000원이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시·가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 한새롬의 보증금은 155,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 뒤라 대항력 없는 것으로 판정되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 141,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 시세 확인 전 보류입니다. 여기에 여러 점유자와 임차권등기가 얽힌 건물인 만큼 실제 501호 점유관계와 명도 범위 확인이 입찰 전 가장 중요한 실무 체크포인트입니다.
