수원지방법원 2022타경77400. 이번 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 있는 '머뭄' 5층 501호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 따라서 일반적인 대단지 아파트와 동일한 유동성이나 거래시세를 전제로 평가해서는 안 됩니다.
등기상 소유자는 김성현이며, 2020년 11월 18일 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-478호와 연결되어 있으며, 2022년 12월 16일 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 이후 여러 가압류·압류와 임차권등기가 이어진 구조입니다.
눈에 띄는 것은 501호 임차권자 한새롬의 보증금입니다. 155,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 그러나 이 숫자만 보고 보증금을 낙찰자가 인수한다고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 전입일은 2021.06.22, 말소기준 근저당 설정일은 2020.11.18입니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없다는 판단이므로, 후순위 임차보증금의 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 분석되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 5층 501호 (세류동, 머뭄) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 아파트 표기 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 머뭄 14세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2020.11.11 (준공일) |
| 소유자 | 김성현 (2020.11.18 소유권보존) |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 신청채권액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매수인 인수 | 0원 (명세서상 명시된 인수권리 없음) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 소멸
말소기준은 2020년 11월 18일 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국가 및 수원시 압류, 한새롬의 주택임차권등기는 모두 후순위로 기록되어 있습니다. 등기상 각 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 국가와 수원시의 압류도 등기상으로는 소멸 예정이지만, 압류등기의 소멸과 당해세 등의 배당 우선순위는 별개입니다. 세금의 법정기일과 교부청구 내용에 따라 실제 배당금액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 501호와 다른 호실을 구분해야 한다
머뭄 건물 전체에서는 실제 임차인 또는 점유 관련자 13명이 확인됩니다. 그러나 경매 목적물은 501호이므로 다른 호실의 점유자를 곧바로 501호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 501호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 한새롬 1명입니다.
| 501호 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한새롬 을구 2번 · 임차권등기 |
전입 2021.06.22 확정 2021.05.24 점유개시 2021.06.19 |
155,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 후순위 매수인 승계 0원 |
한새롬은 2021년 5월 22일 임대차계약을 체결하고, 2021년 5월 24일 확정일자를 받았으며, 2021년 6월 19일 점유를 시작하고 6월 22일 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023년 7월 5일 임차권등기를 마쳤습니다.
확정일자가 있다고 해서 선순위 근저당보다 우선하는 것은 아닙니다. 대항요건을 갖춘 시기가 근저당 설정일보다 늦기 때문에 선순위 근저당에 대항할 수 없는 임차권으로 분석됩니다. 배당을 요구한 후순위 임차인의 배당 가능성과 낙찰자에 대한 보증금 승계 여부는 구별해야 합니다.
현재 분석상 인수 반영 금액은 98,700,000원이며, 취득세·등기비·명도비 등의 부대비용은 별도입니다.
임차권등기에는 임대차 범위가 “건물의 전부”로 표시되어 있습니다. 이 표현이 501호 집합건물의 전부를 의미하는지, 다른 호실과 범위상 충돌하는 부분은 없는지 등기원본·건축물대장·명세서로 확인해야 합니다.
다른 호실의 점유·임차 관계
다음은 같은 건물의 501호 이외 호실에서 확인된 점유 관련자입니다. 이들의 전입일은 모두 2020.11.18 말소기준일 이후이므로, 기록된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 실제 임대차관계와 배당순위의 세부 내용을 확정할 수 없습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 201호 · 지다민 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 2023.02.21 |
| 202호 · 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 2023.01.19 |
| 203호 · 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 2023.02.27 |
| 301호 · 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 2023.03.02 |
| 302호 · 안정근 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 2022.12.27 |
| 303호 · 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 304호 · 신창훈 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 2023.03.03 |
| 401호 · 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 402호 · 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 2022.12.28 |
| 403호 · 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 502호 · 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 503호 · 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 2023.01.17 |
위 표는 동일 건물의 다른 호실을 구분하기 위한 것입니다. 대항력 판정은 기록된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 하며, 우선변제의 구체적인 순위와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
임대차보증금 반환채권을 가압류 등으로 확보한 관계인일 가능성이 있으므로, 각 권리의 발생원인과 실제 채권관계를 확인해야 합니다. 성명이 중복된다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없으며, 가압류 청구금액을 별도의 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 98,700,000원에서 추정 집행비용 2,176,600원을 제외하면, 근저당권자에게 96,523,400원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류권자에게는 이 추정배당표상 배당금이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
이 계산의 채권총액은 1,903,000,000원, 채권자 배당총액은 96,523,400원, 미배당 총액은 1,806,476,600원입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 단순 추정이며, 공동담보의 실제 채무잔액이나 우선배당채권의 법적 확정액과 같다는 뜻은 아닙니다.
임차인 최우선변제, 조세채권의 실제 배당순위, 공동담보 변제내역 등은 확정 반영되지 않았습니다. 예상배당표는 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 1,806,476,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 1,835,553,620원 | 0원 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 1,855,907,534원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 69,090,000원, 48,363,000원으로 내려가는 시나리오가 계산되어 있습니다. 각 회차 모두 임차보증금 등의 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 501호와 직접 비교할 수 있는 동일 유형의 실거래가격이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 98,700,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.11 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 치장벽돌 및 일부 복합판넬 외벽, 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며 도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가 기준금액은 1,679,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 감정상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 확인된 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 개별 501호의 실제 전용면적과 내부구조는 건축물대장 및 호별배치도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 원룸형 주택으로, 매매 시세와 임대수요의 지역적 영향이 클 수 있습니다. 동일 유형의 실거래 확인 없이는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 임차권. 한새롬의 보증금 155,000,000원, 전입 2021.06.22, 확정일자 2021.05.24, 임차권등기 2023.07.05를 원본으로 대조하세요. 임차권등기의 “건물의 전부” 범위도 확인해야 합니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 및 후순위 임차권 소멸 판단이 최신 서류에서도 유지되는지 확인하세요.
- 공동담보. 부평중앙새마을금고의 공동담보목록 제2020-478호를 확인하고, 공동담보 물건들의 경매 진행·배당·채권 변제관계를 검토하세요.
- 관련 임차인·채권자. 박혜원과 지다민의 임차 관련 기록 및 가압류채권 관계를 대조하고 동일 보증금채권의 중복계상을 피하세요.
- 실제 점유. 현재 501호 점유자, 임차권자의 퇴거 여부, 인도명령 가능성, 명도 협의 및 별도 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 원룸형 도시형생활주택의 최근 거래를 확인하여 현재 최저가 98,700,000원의 적정성을 별도로 판단하세요.
- 임대수익·관리비. 실제 임대 가능한 보증금과 월세, 공실위험, 공용부분 미납 관리비 등을 확인하세요.
- 배당 및 세금. 추정 집행비용 2,176,600원과 별개로 조세채권, 최우선변제권 및 실제 배당요구종기를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 해당 매각기일의 진행 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
수원 세류동 머뭄 501호는 권리와 가격 판단을 분리해야 하는 경매물건입니다. 말소기준 근저당 이후에 임차권등기가 이루어졌고, 임차권자 한새롬의 전입도 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 155,000,000원이라고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 확인된 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 감정가 141,000,000원 대비 현재 최저가 98,700,000원이라는 숫자만으로 투자가치를 판단할 수 없습니다. 소규모 원룸형 주택이라는 특성상 비교 거래의 정확도가 중요하고, 공동담보 근저당·다수 호실의 임차관계도 원본 확인이 필요합니다. 무엇보다 현재 가격이 최근 실거래 수준보다 낮다는 근거가 확보되지 않았습니다.
권리상 인수는 없지만, 가격과 점유 확인은 아직 남았습니다. 보증금 인수 위험을 과대평가할 필요도 없고, 유찰 할인율을 실제 시세차익으로 오해해서도 안 됩니다. 현재 결론은 권리 조건부 적정·가격 판단 보류, 시세와 점유 확인 후 접근입니다.
