수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 3층 302호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 김성현이고, 2020.11.18 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2020-478호가 기재돼 있습니다.
이후 2022.12.16 부평중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국·수원시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 생긴 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 채권액이 매각대금보다 훨씬 크더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층302호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 5층 · 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비 |
| 단지 현황 | 머뭄 · 14세대 · 2020.11.11 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국·수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대상 302호는 안정근
조사상 실제 점유자는 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 대상 호실인 302호 안정근은 2021.12.06 전입했고 2022.12.27 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2020.11.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 월 100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 197,386,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,903,000,000원 중 197,386,000원이 배당되는 계산이며 미배당은 1,705,614,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건물 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 임대차 원본 확인. 안정근의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구서를 직접 대조해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 302호는 안정근의 전입·배당요구가 확인됩니다. 대항력은 없더라도 실제 점유와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 다른 호실 자료 분리 검토. 사건 조사에는 여러 호실 점유자 13명이 함께 기재돼 있어 대상 302호와 다른 호실의 관계를 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 점유자이면서 가압류 권리자로도 기재돼 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부평중앙새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2020-478호가 있으므로 원본 담보목록을 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 201,000,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 권리구조는 명확합니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 머뭄 여러 호실의 점유자 13명이 함께 나타나고, 대상 302호에도 안정근의 전입과 배당요구가 확인됩니다. 안정근은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계보다 점유·임대차 원본 확인이 핵심입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없어 신건 201,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 안전, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
