수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동의 '머뭄' 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 사건의 물건 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가서에서 확인되는 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 일반적인 대단지 아파트와 같은 기준으로 유동성이나 가격을 평가하기에는 차이가 있는 물건입니다.
등기부에는 2020년 설정된 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 있습니다. 이 근저당은 공동담보목록에 연결되어 있어 채권최고액 전체를 302호 한 세대만의 담보채무로 이해해서는 안 됩니다. 이후 경매개시결정, 가압류 및 세금 압류가 잇따랐지만, 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
문제는 별도로 있습니다. 해당 건물의 여러 호실에서 임차인 및 점유자가 확인되며, 302호 자체에도 안정근의 전입과 배당요구 내역이 존재합니다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 선순위 임차권으로 분류되지는 않지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 임대차관계와 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층 302호 (세류동, 머뭄) |
| 물건종류 | 아파트 표기 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 승강기·개별난방설비 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.11.18 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 | 부평중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,584,000,000원 (공동담보목록 제2020-478호) |
| 본건 점유 관련 | 302호 안정근 · 2021.12.06 전입 · 2022.12.27 배당요구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리들
말소기준권리는 2020.11.18 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 부평중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국가 및 수원시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 302호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 및 문건접수 내역에서 총 13명의 임차인·점유 관련 인물이 확인됩니다. 이 중 경매목적물인 302호와 직접 연결되는 사람은 안정근 1명입니다. 나머지 12명은 다른 호실에 관한 내역으로, 그 보증금이나 점유관계를 302호의 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 302호 · 안정근 (본건) | 2021.12.06 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 | 2022.12.27 요구 승계 없음 |
| 203호 · 홍희진 | 2021.03.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.02.27 요구 · 승계 없음 |
| 403호 · 김지수 | 2020.12.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 502호 · 김혜정 | 2021.09.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 503호 · 최지만 | 2021.01.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.01.17 요구 · 승계 없음 |
| 202호 · 이유 | 2020.11.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.01.19 요구 · 승계 없음 |
| 501호 · 한새롬 | 2021.06.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.01.06 요구 · 승계 없음 |
| 301호 · 정재헌 | 2021.01.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.03.02 요구 · 승계 없음 |
| 303호 · 박홍성 | 2020.12.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 401호 · 박혜원 | 2020.11.30 | 164,000,000원 월세 100,000원 |
후순위 전입 | 미상 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 201호 · 지다민 | 2020.12.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.02.21 요구 · 승계 없음 |
| 402호 · 이주희 | 2020.12.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2022.12.28 요구 · 승계 없음 |
| 304호 · 신창훈 | 2021.01.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2023.03.03 요구 · 승계 없음 |
표의 '후순위 전입'은 2020.11.18 말소기준권리보다 전입일이 늦다는 뜻입니다. 확정일자나 보증금이 미상인 경우 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 승계 없음은 별도 보증기관 승계신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
또한 박혜원과 지다민은 각각 임차인 조사와 가압류 권리자 명단에 동일한 이름으로 등장합니다. 자료상 관계인 여부와 채권·임대차의 실질관계를 확인할 필요가 있지만, 이름이 일치한다는 사실만으로 가장임차인 또는 허위 임대차라고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 70%는 시세 할인율이 아니다
감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 140,700,000원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가의 70%라는 뜻이지, 실제 시장가격 대비 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 건물명 | 머뭄 |
|---|---|
| 세대수 | 14세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2020.11.11 준공 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 현재 최저가 | 140,700,000원 |
| 감정가 대비 | 70% · 1회 유찰 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 동일 조건 실거래 비교 | 확인되지 않음 |
| 실거래 비교 적합성 | 대상 면적과 비교 면적의 일치가 확인되지 않음 |
머뭄은 14세대 규모의 도시형생활주택으로, 대규모 아파트단지와 거래량이나 매수층의 성격이 다를 수 있습니다. 따라서 같은 생활권의 유사 원룸형 주택과 면적·층·준공시기·임대수익 및 실제 거래가격을 비교하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,903,000,000원 | 140,700,000원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 1,903,000,000원 대비 미배당 추정액은 1,765,069,800원입니다.
이 배당표는 제시된 산정 시나리오입니다. 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용 등이 반영되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 표시된 미배당은 채권자 측의 부족액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 채권 부족액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 1,765,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 1,806,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 1,835,697,974원 | 0원 |
현재 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 1,452,898,250원이지만 예상배당은 137,930,200원에 그칩니다. 추가 유찰 시 배당액은 더 낮아집니다. 이처럼 대규모 미배당이 발생하는 사안에서도, 매각으로 소멸하는 권리의 채권 잔액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 주거용 건부지입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어 실제 적용 조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 필지 면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡. 이는 전체 토지에 관한 정보로서 개별 302호의 대지권 면적이나 전용면적과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 조건의 최근 거래사례가 확보되지 않아 매도 가능 가격과 거래기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 임차관계 원본 대조. 안정근의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역과 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
- 다른 호실의 권리와 구분. 박혜원·지다민 등 타 호실 임차인 및 가압류권자와 관련된 내용이 302호에 직접 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 공동담보목록 확인. 부평중앙새마을금고 근저당에 연결된 공동담보목록 제2020-478호를 확인하고, 개별 호실의 배당관계를 구분하여 검토해야 합니다.
- 실거래 및 감정 적정성 검증. 원룸형 도시형생활주택의 동일 규모 거래사례와 개별 호실의 면적·층·상태를 대조해야 합니다. 감정가의 70%라는 사실만으로 할인 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유자 인도·명도. 낙찰 후 실제 인도를 위해 점유자와 협의가 필요한지, 인도명령 대상인지, 추가 비용이 발생하는지 검토해야 합니다.
- 세금 및 관리비. 국가·수원시 압류 내역을 고려하여 체납세금의 배당 우선순위와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일과 최신 서류. 2026.10.30 매각기일 전에 사건 진행 상태, 매각물건명세서 정정 여부, 등기 변동, 입찰보증금 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%라는 숫자보다 권리와 시세의 검증이 먼저”
이 사건은 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 140,700,000원으로 내려온 도시형생활주택입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없습니다.
그렇지만 302호 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 동일 조건의 실거래 비교도 확보되지 않았습니다. 더구나 건물에는 여러 호실의 임차관계와 공동담보가 존재하므로 개별 호실의 권리관계를 정확히 분리해 판단해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 투자 매력은 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 응찰하기보다는 본건 임차관계·공동담보와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.
