수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 3층 301호를 주소로 하는 집합건물 사건입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김성현이며, 2020.11.18 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 임의경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안는 사건은 아닙니다. 그러나 현황조사에는 201호부터 503호까지 여러 호실에 걸쳐 실제 임차인 13명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 2020.11.18 말소기준일보다 모두 늦어 대항력은 없지만, 다수 점유자가 존재하는 만큼 인도·점유 정리의 실무 난도는 권리등기만 보고 판단할 때보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 3층301호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 감정상 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 2022.12.16 임의경매개시결정, 2022.12.20 박혜원 가압류 164,000,000원, 2023.02.28 지다민 가압류 155,000,000원, 2023.04.10 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
확인된 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 전원 2020.11.18 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 박혜원을 제외한 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 점유 정리 범위는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍희진 · 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지수 · 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜정 · 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지만 · 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 2023.01.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유 · 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 2023.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안정근 · 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 2022.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한새롬 · 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 2023.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재헌 · 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 2023.03.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박홍성 · 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜원 · 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지다민 · 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 2023.02.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주희 · 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 2022.12.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신창훈 · 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 2023.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가와 현재 최저가는 모두 135,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 135,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 가격 우위를 판단할 수 있는 최근 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실이나 신건 최저가 자체만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 부평중앙새마을금고에 배당되고, 박혜원·지다민 가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,903,000,000원 중 총 배당액은 132,310,000원, 미배당은 1,770,690,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 1,770,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 1,797,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 1,818,555,200원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 제공된 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자가 돈을 덜 받는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 구분해야 합니다. 다만 가격이 내려간다고 자동으로 ‘저평가’가 되는 것은 아니며, 실제 시세 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 승강기, 도시가스, 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 사용승인 관련 기준일은 2020.11.11이며 전체 세대수는 14세대입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 점유관계 재확인. 등기상 인수는 0원이지만 실제 인도 과정은 별개입니다. 각 호실의 현재 점유, 퇴거 여부와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 박혜원 외 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 임차인 이름과 가압류권자 이름이 각각 일치하므로 실제 임대차관계, 채권관계, 점유 원인을 대조해야 합니다.
- 가격 원본 검증. 현재 최저가 135,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 수준인지 별도의 최신 거래·매물 근거로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 1,770,690,000원의 미배당은 큰 숫자지만 현재 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원문 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘다수 점유와 가격 확인’이 승부처
이 사건의 말소기준은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당입니다. 조사된 임차인 13명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다. 등기상 승계 위험만 놓고 보면 명확한 편입니다.
다만 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 다수 임차인이 여러 호실을 점유하고 있고, 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며 박혜원·지다민은 가압류권자와 이름도 일치합니다. 더구나 현재 최저가 135,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 최근 실거래 비교 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 멈출 사건이 아니라, 점유관계와 시세를 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
