수원지방법원 2022타경77400. 수원시 권선구 세류동의 '머뭄' 3층 301호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 물건이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 소유자는 김성현이고, 2020년 11월 18일 부평중앙새마을금고가 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 표시된 채권최고액을 301호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 부평중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국의 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 해당 등기상 부담은 경매 매각으로 소멸하는 구조로 제시돼 있습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 301호 임차인의 점유관계와 시세입니다. 등기상 말소된다는 이유만으로 명도나 모든 추가 비용까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기는 매각으로 소멸

핵심 기준점은 2020.11.18. 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 갑구에 등기된 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류 및 국의 압류는 모두 그 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시적인 매수인 인수권리는 해당사항 없음으로 나타납니다.

② 임차인 분석 — 301호 정재헌이 핵심

정재헌은 2021년 1월 4일 전입했고, 2023년 3월 2일 배당을 요구했습니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2020년 11월 18일보다 전입일이 늦기 때문에 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 따라서 확인된 임차관계만으로 낙찰자가 보증금을 인수한다고 볼 근거는 없습니다.

다만 보증금 액수와 확정일자가 미상이므로 배당받을 금액이나 우선변제권 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 소액임차인의 최우선변제 여부는 보증금 규모와 관련 법정 요건을 확인해야 하며, 매각대금 배분에도 영향을 줄 수 있습니다. 명도와 보증금 반환 분쟁 가능성은 단순한 등기 말소 문제와 구별해서 검토해야 합니다.

③ 다른 호실 임차인과 가압류 관계

건물의 임차인 조사에서는 301호 외에도 다른 호실의 임차인이 확인됩니다. 모두 제시된 전입일이 2020년 11월 18일의 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 이러한 기록은 각 호실의 점유관계를 보여주는 것으로, 각 임차인의 보증금이 301호 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

④ 가격 분석 — 감정가 대비 30% 하락, 시세 할인 여부는 미확인

현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 숫자상으로는 감정가 대비 40,500,000원이 낮아졌습니다. 하지만 감정가는 거래시세와 반드시 같지 않습니다. 특히 원룸형 소규모 주택은 층, 면적, 임대수익, 점유 및 건물 상태에 따라 실제 매수 가격이 달라질 수 있습니다.

현재 비교 가능한 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 또한 단지의 면적 비교 자료 역시 301호와 일치 여부가 확인되지 않아 직접적인 시세 근거로 사용하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 시장가격보다 30% 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 제시된 회차별 금액을 적용한 가정입니다. 실제 차기 매각기일·최저가와는 다를 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 박혜원·지다민의 가압류 채권에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

표시된 전체 채권액 1,903,000,000원 중 채권자 배당액은 92,399,000원, 미배당액은 1,810,601,000원으로 추정됩니다. 이는 채권최고액과 청구금액에 기초한 단순 배당 모형입니다. 실제 근저당 피담보채권 잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬 마감입니다. 도시가스·개별난방·승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택으로, 비교 가능한 최근 거래가격과 확정 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 동일 조건 거래와 실제 임대수요 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 임차보증금 확인. 정재헌의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 확인된 전입일 기준 후순위라도 명도 문제는 남을 수 있습니다.
• 매각 범위와 공동담보 대조. 301호가 해당 매각에서 차지하는 범위, 별도매각 여부, 공동담보목록과 등기부의 호실별 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 감정가의 70%라는 수치만으로 저렴함을 인정하지 말고, 동일하거나 유사한 면적·층·이용상태의 최근 실거래를 조사해야 합니다.
• 임대수익 검증. 원룸형 주택은 월세 수준, 공실 가능성, 수리비와 관리비를 반영해 적정 매입가격을 판단해야 합니다.
• 가압류권자와 다른 호실 임차인 관계. 박혜원·지다민의 동일 명의 기록과 보증금·채권관계가 실제로 어떤 구조인지 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 체납·배당 변수. 국의 압류 관련 조세채권, 집행비용, 소액임차인 최우선변제 및 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 집합건물 등기 및 원룸형 이용상태에 맞춰 개별 호실의 면적, 내부 구조, 위반 여부를 원본 공부와 현장에서 확인해야 합니다.
• 최종 매각물건명세서. 현재 명시된 인수권리는 없지만, 입찰 직전 최종 명세서·현황조사서·등기부와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “30% 할인”보다 중요한 것은 실제 매수가치

수원 세류동 머뭄 301호의 권리구조에는 분명한 장점이 있습니다. 말소기준이 뚜렷하고, 확인된 301호 임차인의 전입일은 근저당 설정일보다 늦으며, 명세서상 낙찰자에게 명시적으로 승계되는 권리도 없습니다. 등기상 인수위험은 비교적 제한적으로 판단됩니다.

그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실이 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다. 1회 유찰로 최저가가 94,500,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 비교가 불가능하고, 301호 임차보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 더구나 여러 호실의 임차관계와 공동담보, 조세 압류가 얽혀 있어 최종 서류 검증의 중요성이 높습니다.

결론은 권리조건부 통과, 가격 판단 보류입니다. 현재 최저가에 바로 응찰하기보다는 301호 실거래와 임대수익, 실제 점유관계를 확인한 다음 매수 상한을 설정하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 할인율은 출발점일 뿐, 수익과 위험을 검증한 가격이 입찰의 기준이 되어야 합니다.