수원지방법원 2022타경77400. 세류동 ‘머뭄’ 5층 503호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김성현이며, 2020.11.18. 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국 압류, 최지만 주택임차권은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자의 청구금액은 1,452,898,250원이고, 근저당에는 공동담보목록 제2020-478호가 붙어 있습니다. 현재 최저매각가 143,000,000원보다 담보채권 규모가 훨씬 큰 상태라 매각대금 전액을 배분해도 대규모 미배당이 남지만, 그 부족액이 곧 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 5층503호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18. 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당 · 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2020.11.18.입니다. 이후 2022.12.16. 임의경매개시결정, 2022.12.20. 박혜원 가압류 164,000,000원, 2023.02.28. 지다민 가압류 155,000,000원, 2023.04.10. 국 압류, 2023.05.26. 최지만 임차권등기가 이어집니다. 제시된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억 임차권도 대항력 없음
조사된 임차·점유 관계인은 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 가장 중요한 503호 관련 권리는 최지만의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.12.22., 주민등록일은 2021.01.21., 점유개시일은 2021.01.24.입니다. 모두 말소기준 근저당 2020.11.18. 이후이므로 대항력이 없고 매수인이 보증금 150,000,000원을 승계하지 않습니다.
| 이름 / 호수 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍희진 · 203호 | 미상 | 2021.03.26 | 2023.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지수 · 403호 | 미상 | 2020.12.28 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜정 · 502호 | 미상 | 2021.09.23 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유 · 202호 | 미상 | 2020.11.25 | 2023.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안정근 · 302호 | 미상 | 2021.12.06 | 2022.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한새롬 · 501호 | 미상 | 2021.06.22 | 2023.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재헌 · 301호 | 미상 | 2021.01.04 | 2023.03.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박홍성 · 303호 | 미상 | 2020.12.07 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜원 · 401호 | 164,000,000원 | 2020.11.30 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지다민 · 201호 | 미상 | 2020.12.24 | 2023.02.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주희 · 402호 | 미상 | 2020.12.15 | 2022.12.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신창훈 · 304호 | 미상 | 2021.01.11 | 2023.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지만 · 전유전부 | 150,000,000원 | 2021.01.21 | 2023.05.26 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,903,000,000원 중 140,198,000원이 배당되고, 1,762,802,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 수준으로 추정한 2,802,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 1,762,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 1,791,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 1,813,527,360원 | 0원 |
이 사건에서 유찰 시 가장 중요한 변화는 매수인의 임차보증금 인수가 아니라 채권자 회수액입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 최지만 보증금이 150,000,000원이라도 선순위 대항력 임차인이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금에 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최지만 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.12.22., 주민등록일 2021.01.21., 점유개시일 2021.01.24., 보증금 150,000,000원과 임차권등기명령 내용을 등기부·명세서 원본에서 재확인하세요.
- 점유 범위 확인. 조사된 임차·점유 관계인이 13명이고 여러 호실이 함께 표시돼 있으므로 실제 503호 점유자와 인도 대상자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 임차 관련자와 가압류 채권자가 동일인으로 표시된 두 건은 실제 계약관계와 채권관계를 원본 문건으로 대조할 필요가 있습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 제시된 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 실제와 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 문건을 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 1,584,000,000원에는 공동담보목록 제2020-478호가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 범위와 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 현재는 신건 143,000,000원이므로 권리 안전성만을 이유로 응찰가를 정하지 말고 동일 용도 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.5억보다 싼 낙찰가”가 곧 인수를 뜻하지 않는다
이 사건의 핵심은 숫자 하나를 잘못 읽지 않는 데 있습니다. 최지만의 임차보증금은 150,000,000원으로 현재 최저가 143,000,000원보다 큽니다. 하지만 대항력 기준이 되는 주민등록일 2021.01.21.은 말소기준 근저당 2020.11.18.보다 늦습니다. 따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수가 늘어 총취득액이 1.5억에 고정되는’ 선순위 임차인 인수형이 아닙니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
권리 측면에서는 비교적 명료하지만, 조사된 임차·점유 관계인이 13명이고 박혜원·지다민처럼 등기상 채권관계와 임차관계가 겹치는 사례가 있어 현장과 문건 확인의 비중이 큽니다. 또한 채권총액 1,903,000,000원에 비해 매각대금이 작아 현재 회차에서도 미배당이 1,762,802,000원에 달합니다. 권리 인수는 0원, 점유·가격 검증은 보수적으로. 이 사건을 보는 가장 일관된 결론입니다.
