수원지방법원 2022타경77400. 수원시 권선구 세류동의 ‘머뭄’ 5층 503호를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 등기사항증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자는 김성현, 말소기준권리자는 부평중앙새마을금고입니다.

2020.11.18 설정된 근저당권의 채권최고액은 1,584,000,000원이며, 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류·압류·임차권등기가 이어졌습니다. 권리 순위만 보면 매각으로 소멸하는 후순위 권리들입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 현장 점유자가 즉시 퇴거한다는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후의 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.11.18 접수된 부평중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국의 압류, 최지만의 주택임차권등기가 설정됐으며, 등기권리의 매각 소멸을 전제로 분석됩니다.

임차인 현황 — 503호와 다른 호실을 구분해야 한다

조사된 임차인 명의자는 13명입니다. 이 가운데 503호와 직접 연결된 임차권등기자는 최지만이고, 나머지 임차인은 201호·202호·203호·301호·302호·303호·304호·401호·402호·403호·501호·502호 등 다른 호실로 기재돼 있습니다. 이들을 모두 503호의 임차인으로 합산하거나 보증금을 503호 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 2020.11.18 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 조사상 판단입니다. 우선변제는 임대차계약·확정일자·배당요구·소액임차인 해당 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

② 가격 비교 — 감정가 70%라도 저렴하다는 결론은 보류

감정가는 143,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 100,100,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가가 내려가지만, 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다.

머뭄은 2020.11.11 준공, 14세대 규모로 기재돼 있습니다. 비교 기준 면적은 29.59㎡이나 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 동일 호실 조건의 최근 실거래 가격을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구금액은 구분해야 합니다.

현재 회차에서 채권 합계 1,903,000,000원 중 배당되는 금액은 97,898,600원으로 추정됩니다. 이에 따른 채권 미배당은 1,805,101,400원입니다. 배당 부족액이 크지만, 이것이 그대로 매수인에게 이전되는 채무를 뜻하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 주거지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 주거용 건부지입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있으므로 적용 범위와 효력은 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,679,000원/㎡로 기재돼 있으며, 토지면적은 298.0㎡입니다. 개별 503호의 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 14세대의 소규모 원룸형 주택으로, 매각 대상 호실의 실거래 비교와 임대수요를 별도로 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 사건 주소는 503호입니다. 공동담보목록과 다른 호실의 임차인 조사가 함께 나타나므로, 매각물건명세서와 등기부를 대조해 실제 매각 대상 및 각 임차관계의 귀속을 명확히 해야 합니다.
• 503호 임차권등기 확인. 최지만의 임차보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 임차관계로 인수액 0원 판단이 이뤄졌지만, 임차권등기의 말소와 실제 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가압류권자와 임차인 관계 확인. 박혜원·지다민은 임차인 명단과 가압류 채권자 명단에 함께 기재돼 있습니다. 동일인 여부 및 채권의 성격, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차관계 확인. 다른 호실에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 있습니다. 전입이 늦다는 사실과 별개로 매각 범위 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 100,100,000원이 감정가의 70%라는 이유로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 면적·동일 용도의 실제 거래와 시장 매도 가능 가격을 대조해야 합니다.
• 명도와 관리비. 매수인 인수권리가 없더라도 점유자 인도 협의, 공용부분 미납 관리비 등은 별도 비용이나 시간 부담이 될 수 있습니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.30의 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 낙찰”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 명세서상 인수권리가 없다는 점입니다. 503호 임차권등기자의 보증금은 150,000,000원이지만 선순위 대항력 인수형으로 판단되는 자료는 아니므로, 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산하지 않습니다.

반대로 주의할 점은 여러 호실에 걸친 임차관계와 실거래 비교의 불확실성입니다. 근저당 채권의 미배당액이 크고, 임차권등기가 존재하며, 동일 건물의 다른 임차인들과 가압류권자의 관계도 확인해야 합니다. 현재의 최저매각가 100,100,000원을 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 권리 인수액 0원, 가격 메리트 판정 보류입니다. 입찰에 앞서 503호의 점유·임차권등기 정리 가능성과 실제 시장 매매가격을 검증하는 것이 우선입니다. 유찰 여부 자체보다 권리 정리와 적정 취득가격의 동시 확인이 이 물건의 핵심입니다.