수원지방법원 2022타경77400. 등기상 집합건물인 ‘머뭄’의 2층 202호이고, 사건 용도는 다가구주택, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김성현이며, 2020.11.18 소유권보존과 같은 날 부평중앙새마을금고 근저당권이 채권최고액 1,584,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 혼동하면 안 되는 것은 “채권자가 많이 못 받는다”와 “매수인이 떠안는다”는 전혀 다른 문제라는 점입니다. 현재 최저가 197,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 193,442,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 1,709,558,000원입니다. 그러나 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 2층202호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평중앙새마을금고 / 1,452,898,250원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.11.18 접수된 부평중앙새마을금고 근저당입니다. 이후 2022.12.16 임의경매개시결정, 박혜원·지다민의 가압류, 국민건강보험공단·국·수원시의 압류가 순차로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 전입자 13명, 모두 말소기준 이후
현황조사상 머뭄 각 호에 확인된 실제 전입자는 13명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.11.18보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 본건 표기 주소인 202호 전입자는 이유이고 전입일은 2020.11.25, 배당요구일은 2023.01.19입니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 403호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2023.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 미상 | 2023.03.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 현재 실질취득 197,000,000원
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 197,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 197,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 157,600,000원, 2회 유찰 시 126,080,000원이며, 두 경우 모두 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 0원 | 197,000,000원 | 1,709,558,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 0원 | 157,600,000원 | 1,748,406,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 0원 | 126,080,000원 | 1,779,485,120원 |
회차가 내려갈수록 실질취득금액도 매각가와 함께 낮아지지만, 이 표 자체는 시세 비교표가 아닙니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 입찰 시점의 실제 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 2. 근저당 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 193,442,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,558,000원을 차감한 뒤 193,442,000원이 부평중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,903,000,000원 중 채권자 배당액은 193,442,000원, 미배당은 1,709,558,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물에 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡, 토지면적은 298.0㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 규모. 머뭄은 14세대이며 사용승인 관련 기준일은 2020.11.11로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 202호 점유 확인. 이유의 전입일은 2020.11.25로 말소기준 이후이지만, 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인하세요.
- 13명 임대차 원본 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 임대차계약서·권리신고서·배당요구 종기 내 신고 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 점유자와 가압류 채권자가 동일인이므로 임대차 실체와 채권 발생경위를 따로 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 실제 교부청구와 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 197,000,000원, 1회 유찰 157,600,000원, 2회 유찰 126,080,000원 시나리오만으로 싸고 비싼지를 판단하지 말고 실제 거래가격과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 떠안는다”
이 사건의 핵심은 권리 숫자의 크기에 압도되지 않는 것입니다. 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당과 여러 가압류·압류가 붙어 있고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,709,558,000원에 이르지만 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 실제 전입자 13명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
다만 이것을 곧바로 “간단한 물건”으로 읽으면 안 됩니다. 본건을 포함한 다수 호실 점유, 확인되지 않은 보증금·우선변제 요소, 박혜원·지다민의 점유자와 가압류 채권자 중첩, 그리고 당해세·최우선변제 반영 전 배당이라는 점이 남습니다. 인수 위험은 낮지만 확인 업무는 많고, 가격 메리트는 회차 가격만으로 단정할 수 없는 사건입니다.
