수원지방법원 2022타경77400. 수원시 권선구 세류동 ‘머뭄’ 202호, 현황상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다가구주택 물건입니다. 감정가는 197,000,000원이고 현재 최저매각가는 137,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 유찰된 뒤 현재 회차가 진행 중입니다.

등기상 핵심은 단순합니다. 2020년 11월 18일 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 1,584,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2022년 12월부터 발생한 경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다. 다만 권리분석의 진짜 변수는 등기부보다 13명의 임차인과 미상 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.11.18. 을구 1번 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 크지만, 매각대금에서 실제 배당되는 금액은 현재 회차 기준 135,169,400원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만, 보증금 미상이 핵심 변수

실제 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 13명 모두 전입일이 2020.11.18 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 개별 확인이 필요합니다. 보증금은 박혜원만 164,000,000원이 확인되고 나머지 12명은 미상입니다.

특히 박혜원의 보증금 164,000,000원은 현재 최저가 137,900,000원보다 큽니다. 그러나 전입일이 2020.11.30로 말소기준권리인 2020.11.18 근저당보다 늦고, 현재 자료상 대항력이 없어 보증금 164,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형과는 다릅니다.

③ 시세·가격 비교 — 현재는 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다

‘머뭄’은 14세대, 준공일은 2020.11.11입니다. 현재 확인되는 거래정보에서는 최근 매매금액과 거래일이 확인되지 않아, 실질취득 137,900,000원이 최근 시세보다 낮은지 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)

현재 회차 매각대금 137,900,000원 중 집행비용 추정액 2,730,600원을 제외한 135,169,400원이 부평중앙새마을금고에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액 1,903,000,000원 대비 미배당은 1,767,830,600원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 평가됩니다. 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 외 13개호로서, 치장벽돌 및 일부 복합판넬 마감과 샷시 창호, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 298.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다. 소로3류와 접하며 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현황상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 14세대 규모이고 최근 매매 확인값이 없어 거래 유동성을 수치로 검증하기 어렵습니다. 따라서 매수 후 환금가격은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 137,900,000원에 매수인 인수 0원이므로 실질취득도 137,900,000원입니다. 최저가 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 시세 검증. 최근 매매금액과 거래일이 확인되지 않아 가격 메리트를 수치로 검증할 수 없습니다. 현장 주변 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 13명. 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 현재 자료상 대항력은 없지만, 12명의 보증금이 미상입니다. 확정일자와 실제 보증금, 배당요구 및 점유현황을 원본 서류로 확인하세요.
• 박혜원·지다민. 두 사람은 등기부상 가압류 권리자와 동일인으로 기재되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차 실체를 별도로 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있어 당해세 여부를 확인하고 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
• 명도. 매수인 인수보증금은 0원이지만 임차인 13명의 점유가 있는 만큼 실제 인도 및 명도 협의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 96,530,000원(49%), 3회 유찰 시 67,571,000원(34.3%)입니다. 가격을 낮출수록 채권자 미배당은 증가하므로, 단순히 낮은 가격만 보고 접근하기보다 임대·환금성과 권리 확인을 함께 해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 문건·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 안전한 매수”

이 사건은 등기 권리만 보면 명확합니다. 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 가격과 점유까지 보면 이야기가 달라집니다. 현재 실질취득은 137,900,000원으로 감정가의 70%이지만 최근 매매 확인값이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 동시에 실제 임차인 13명 중 12명의 보증금이 미상이고, 확인된 박혜원의 보증금 164,000,000원도 대항력이 없어 인수 대상으로 보지는 않지만 임대차 실체 확인은 필요합니다. 국세·지방세 압류 3건 역시 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리상 장점과 “13명 임차인·보증금 미상·시세 확인 부재·세금 압류”라는 불확실성을 동시에 보는 것입니다. 현재 회차에서 가격만 보고 접근하기보다 실제 임대차와 세금, 명도 가능성, 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 양호, 가격과 점유는 추가 확인이 이 사건의 결론입니다.