수원지방법원 2022타경77400. 경기도 수원시 권선구 세류동의 '머뭄' 4층 403호에 관한 임의경매입니다. 사건 용도는 다가구주택으로 분류되어 있지만, 등기부는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 따라서 건물 전체를 매수하는 경매로 혼동하지 말고, 대상 호실인 403호를 중심으로 권리와 점유관계를 판단해야 합니다.

권리구조의 출발점은 2020.11.18 설정된 부평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 가압류, 압류, 임차권등기가 이어졌습니다. 등기상 권리의 규모는 크지만, 채권 미회수액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 이 사건은 후순위 권리가 소멸하는 구조로 분석되어 있으나, 실제 배당과 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

말소기준권리는 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정·기입된 경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 국가 압류 및 김지수 임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

특히 근저당권의 채권최고액 1,584,000,000원은 이번 최저매각가보다 훨씬 크지만, 그것만으로 매수인이 해당 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 공동담보가 설정되어 있으므로 채권최고액을 해당 403호의 확정 채무액이나 실제 배당채권액과 곧바로 동일시해서도 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 403호와 다른 호실을 구분해야 한다

이 건물에서 조사된 임차 관련 인원은 13명입니다. 이 가운데 대상 403호의 임차권자로 확인되는 사람은 김지수이며, 나머지 12명은 다른 호실에 관한 조사 내역입니다. 보증기관에 의한 대위변제·승계 중복신고로 표시된 인원은 없습니다.

대항력 표시는 2020.11.18 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 제공 분석에 따른 것입니다. 우선변제 '미상'은 권리 자체가 없다는 뜻이 아니라 확정일자·배당순위 등을 추가 확인해야 한다는 의미입니다. 김지수는 확정일자가 확인되나 구체적인 배당순위·배당액은 확정되지 않았습니다.

다른 호실 임차인 가운데 401호 박혜원은 보증금 164,000,000원, 월차임 100,000원으로 조사되었고, 201호 지다민과 함께 등기부의 가압류 채권자 이름에도 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 확인이 필요하지만, 성명이 같다는 사실만으로 허위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 70%가 시세보다 싼 것은 아니다

현재 최저매각가는 102,200,000원으로 감정가 146,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려간 것은 분명하지만, 감정가와 실거래 시세는 구분해야 합니다.

머뭄은 총 14세대 규모의 도시형생활주택이며, 같은 면적·같은 유형의 최근 거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없는 상태입니다. 그러므로 현재 가격이 주변 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 판단은 유보해야 합니다.

후속 회차는 제공된 유찰 시나리오를 적용한 가정값입니다. 실제 매각조건과 차기 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액은 낙찰가에 명시된 인수액을 반영한 값이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

제공된 예상배당 채권총액은 1,903,000,000원, 채권자 총배당은 99,969,200원, 미배당액은 1,803,030,800원입니다. 이는 채권자들이 회수하지 못하는 것으로 계산된 금액이지, 매수인에게 승계되는 채무액이 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 형성된 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 일부 복합판넬, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방과 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 세부 구조와 실제 내부 상태는 호별배치도 및 내부구조도와 현장 확인을 통해 대조해야 합니다.
• 도로·토지. 남동측 약 6m 포장도로와 접하며, 토지면적은 298.0㎡입니다. 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술) 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 동일 조건의 실제 매매거래 비교가 확인되지 않으므로 유동성과 재매각 가능성을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 403호 임차권등기 말소 확인. 김지수의 임차보증금 155,000,000원, 전입일 2020.12.28, 확정일자 2020.12.09 및 임차권등기일 2023.04.04를 원본으로 대조하고, 매각에 따른 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 현재도 해당 임차인이 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 현장과 최신 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 다른 호실의 권리 분리. 건물 내 12명의 다른 호실 조사 인원을 403호의 임차인으로 합산하지 말고, 매각목적물 범위와 호실별 등기·임대차 관계를 구분해야 합니다.
• 가압류 채권자와 임차인 관계. 박혜원·지다민은 다른 호실의 임차 관련 조사 및 가압류 권리자로 등장하므로 실제 관계, 채권 내용과 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 국가 압류·조세. 동화성세무서장의 압류가 확인됩니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위, 실제 배당 영향 등을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 입찰하지 말고, 403호와 유사한 도시형생활주택의 최근 거래가격 및 임대수요를 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분. 관리비 체납과 공용부분 관련 미납액, 승강기 등 공동설비 관리상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 조건·자금. 2026.10.30 매각기일과 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개

수원지방법원 2022타경77400, 머뭄 403호의 핵심은 대상 호실의 임차권등기와 매각에 따른 소멸 여부입니다. 김지수의 보증금은 155,000,000원으로 현재 최저매각가 102,200,000원보다 크지만, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 분석상 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다.

이와 별개로 건물에는 다른 호실 임차 관련 조사자가 다수 존재하고, 국가 압류 및 고액의 미배당 채권도 확인됩니다. 다른 호실의 보증금을 403호 인수액에 합산하거나, 반대로 등기상 소멸 예정이라는 이유만으로 실제 점유·배당 문제를 생략하는 판단은 모두 피해야 합니다.

가격도 아직 확실한 매력으로 평가하기 어렵습니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%에 도달했지만, 최근 실거래 시세에 대한 검증이 없기 때문입니다. 권리상 인수 0원이라는 긍정적 요소는 분명하되, 임차권·점유·세금·호실별 권리 범위를 최종 확인하고 실거래 기반 입찰 상한을 정하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적인 것으로 분석되지만, 가격의 적정성과 실무상 위험은 아직 확인이 필요하다는 것입니다.