수원지방법원 2022타경77400. 대상은 세류동 ‘머뭄’ 4층 403호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 소유권보존과 동시에 2020.11.18 부평중앙새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 임차권등기, 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.
핵심은 403호 임차권자 김지수입니다. 임대차계약일 2020.12.07, 확정일자 2020.12.09, 주민등록일자와 점유개시일자 모두 2020.12.28이고 보증금은 155,000,000원입니다. 보증금 자체는 현재 최저매각가 146,000,000원보다 크지만, 이 사건에서는 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득액은 146,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경77400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 23-3, 4층403호 (세류동,머뭄) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 김성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,452,898,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.18 부평중앙새마을금고 근저당입니다. 2022.12.16 임의경매개시결정, 박혜원·지다민 가압류, 김지수 주택임차권, 국 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 부평중앙새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2020-478호가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 403호 김지수도 기준일 이후 전입
현황조사에는 머뭄의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 대상 403호와 직접 연결되는 임차권등기자는 김지수이며, 등기부상 범위는 “주택 전부”, 주소는 403호입니다. 다른 호실 점유자들도 전입일이 모두 2020.11.18 말소기준권리 이후로 기재돼 있어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 주택 전부 | 2020.12.28 | 155,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이유 | 202호 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜원 | 401호 | 2020.11.30 | 164,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍성 | 303호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주희 | 402호 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지다민 | 201호 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재헌 | 301호 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신창훈 | 304호 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지만 | 503호 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍희진 | 203호 | 2021.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한새롬 | 501호 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜정 | 502호 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정근 | 302호 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 1,584,000,000원 | 143,156,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박혜원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 지다민 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,903,000,000원, 신건 매각가 가정의 채권자 배당액은 143,156,000원이며 미배당액은 1,759,844,000원입니다. 신청채권자 청구액 1,452,898,250원도 신건 가정에서 전액 만족되지 않습니다. 이 큰 미배당은 채권자 측 회수 문제이지, 매수인 인수액으로 전환되는 금액은 아닙니다.
배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이는 ‘싸다’고 말할 수 없다
머뭄은 2020.11.11 준공, 14세대이며 비교 대상으로 잡힌 면적은 29.59㎡입니다. 그러나 동일 면적 매칭이 확인되지 않았고 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 146,000,000원을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 298.0㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차권 원문 대조. 김지수의 임차권등기 범위·전입·점유개시·확정일자와 매각물건명세서의 인수문구를 최종 확인하세요.
- 다른 호실과 혼동 금지. 현황조사에는 201호부터 503호까지 여러 점유자가 섞여 있으므로, 403호 권리와 건물 전체 임대차관계를 구분해서 봐야 합니다.
- 박혜원·지다민 관계 확인. 임차인 조사와 가압류 권리자에 동일한 이름이 있어 관계인 또는 가장임차인 의심 표시가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교가 되지 않으므로 146,000,000원이 시장가 대비 유리한지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 인수 0, 가격은 보류
이 사건의 가장 중요한 숫자는 403호 임차보증금 155,000,000원이 아니라, 말소기준일 2020.11.18입니다. 김지수의 전입·점유는 2020.12.28로 그보다 뒤이고, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 신건을 146,000,000원에 낙찰받는 경우 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 146,000,000원입니다.
다만 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 신건 가격을 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 채권자 미배당이 1,759,844,000원으로 큰 사건이지만 이는 매수인 인수와 별개의 문제입니다. 권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 이 사건은 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
