부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 101호부터 305호까지 총 15개호가 식당·편의점·카페·사무실·공실 등으로 구성되어 있습니다. 말소기준은 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 등기상 후순위 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하고, 국세 압류 1건은 2025.09.02. 이미 말소됐습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. GS25 편의점 정성진은 2020.02.24., 까페콩129 이윤정은 2020.02.26. 신고되어 모두 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인은 각각 보증금 50,000,000원, 100,000,000원이고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조입니다. 따라서 낙찰가만 보고 792,000,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 1층101호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가서상 101호 외 14개호 · 식당·편의점·카페·사무실·공실 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 792,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
등기상으로는 2020.04.01. 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하고, 수영세무서 압류는 이미 말소됐습니다. 2025.09.23.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 문제는 등기권리가 아니라, 말소기준보다 앞서 신고된 정성진·이윤정의 임차보증금 승계입니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 확인된 임차·점유 신고는 8건입니다. 특히 마지막 ‘점포’는 주거 사용으로 기재되어 있으나 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 150,000,000원은 ‘최대 인수액’이 아니라 현재 확인된 인수액이며, 미상 점유관계는 별도 위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 942,000,000원부터 봐야 한다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.05. 전용 44.17㎡ 9층의 245,000,000원, 이전 거래는 2022.05. 같은 면적 8층의 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 245,000,000원이고, 최근 가격은 과거 대비 -9.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 792,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 323.3%입니다. 여기에 확정 인수액 150,000,000원을 더한 확인된 최소 실질취득액 942,000,000원은 최근 245,000,000원의 약 384.5%입니다. 따라서 전체 평균과 비교해 할인처럼 보일 여지는 없으며, 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 확정 인수 | 확인된 실질취득 | 최근 245,000,000원 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 792,000,000원 | 150,000,000원 | 942,000,000원 | 384.5% |
| 1회 유찰 · 80% | 633,600,000원 | 150,000,000원 | 783,600,000원 | 319.8% |
| 2회 유찰 · 64% | 506,880,000원 | 150,000,000원 | 656,880,000원 | 268.1% |
위 실질취득액은 확인된 인수액 150,000,000원만 반영한 금액입니다. 신고일·보증금이 미상인 점유관계가 추가로 인정되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,320,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 781,680,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,618,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 792,000,000원에서 집행비용 10,320,000원을 제외한 781,680,000원이 근저당 배당으로 소진됩니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 승계로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대로, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔이 형성되어 있습니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 101호 식당(연선생), 102호 GS25 편의점, 103호 식당(숙향), 104호 카페·사무실, 105호 사무실, 201호~204호 공실, 205호 사무실, 301호~304호 공실, 305호 사무실로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6~8m 도로와 접합니다. 토지 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.11.05. 사용승인된 20층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 현재 사건은 아직 0회 유찰인 신건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 확인된 인수액 150,000,000원이 있으므로 신건 기준 자금 판단은 792,000,000원이 아니라 최소 942,000,000원에서 시작해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 주거 사용으로 기재된 ‘점포’는 신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무와 보증금 규모를 원본 서류와 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 205호 점유관계 확인. 감정 이용상태에는 205호를 메가인포자문그룹 부산지점이 사용하는 것으로 적시되어 있어 실제 점유 및 명도관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 104·105호 사용범위 확인. 감정평가상 주식회사 강민에스지가 104호 남측 일부와 105호 북측 일부를 함께 사용하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 101호 외부 사용부분 확인. 101호 식당은 인접한 남서측 공개공지 부분을 함께 사용하고 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 가격 비교 시 용도 차이 반영. 확인된 실거래는 44.17㎡ 단위 거래이고 경매 대상은 근린시설 101호 외 14개호이므로 단순 1:1 시세비교는 피해야 합니다. 다만 최근 추세는 -9.3%이고 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 323.3%입니다.
맺으며 — “7.92억 낙찰”이 아니라 “최소 9.42억 취득”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리가 명확합니다. 하지만 실질 부담은 전혀 단순하지 않습니다. 정성진 50,000,000원 + 이윤정 100,000,000원의 대항력 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차의 확인된 실질취득액은 942,000,000원입니다. 여기에 신고일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 남아 있어 추가 인수 위험도 배제할 수 없습니다.
가격 역시 최저가 792,000,000원만 보아서는 안 됩니다. 제공된 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 245,000,000원이고 최근 추세는 -9.3%입니다. 용도와 매각 범위가 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 현재 실질취득액이 약 384.5% 수준인 만큼 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 1회·2회 유찰을 가정해도 확인된 인수액 150,000,000원은 그대로 더해져 실질취득액은 각각 783,600,000원, 656,880,000원입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 인수보증금과 미상 점유를 포함한 총취득부담입니다.
