부산지방법원 2024타경5539. 대표 소재지는 범천동 대동레미안센트럴시티5 1층 103호이고, 감정평가 이용상태에는 101호 외 14개호가 식당·편의점·카페·사무실·공실 등으로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다. 말소기준권리는 2020.04.01 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당입니다. 경매개시결정과 그 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되지만, 이 사건은 등기부보다 먼저 확인해야 할 선순위 점유자 2명이 있습니다.
정성진(GS25 편의점)은 2020.02.24, 이윤정(까페콩129)은 2020.02.26로 말소기준일보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에는 각각 보증금 50,000,000원과 100,000,000원이 우선변제 없이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 그래서 최저가가 그대로 취득원가가 되지 않습니다. 현재 회차에서는 1,698,000,000원에 150,000,000원을 더한 1,848,000,000원이 실질적인 가격 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 1층103호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 101호 외 14개호에 식당·편의점·카페·사무실·공실 혼재 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 1,698,000,000원 / 1,698,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차보증금은 별개
등기부 기준 핵심은 2020.04.01 근저당입니다. 2024.10.17 임의경매개시결정과 2025.04.25 부산진구 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.22 국 압류는 2025.09.02 해제로 이미 말소되어 있습니다. 한편 기존 근저당은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 2025.09.23 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실 | 기준일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 / 900,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 / 미상 | 기준일 후 | 미상 | 보증금 미상 |
현황조사 기준 실제 임차인·점유자는 7명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다. 주식회사 호원의 보증금은 확인되지 않으므로 금액 위험은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 18.48억을 본다
가격 판단의 우선 기준은 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원, 최신 거래 245,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.4%입니다. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균 지표의 693.1%이고, 매수인 인수액을 더한 실질취득 1,848,000,000원은 같은 지표의 754.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -8.4%로 나타나므로, 과거 전체 평균 260,000,000원만 근거로 가격 매력을 높여 평가하기 어렵습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,698,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,380,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 1,678,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 5,400,000,000원 중 예상배당은 1,678,620,000원이며 미배당액은 3,721,380,000원입니다. 임차인 보증금 150,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,698,000,000원 | 150,000,000원 | 1,848,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,358,400,000원 | 150,000,000원 | 1,508,400,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,086,720,000원 | 150,000,000원 | 1,236,720,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대이며 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔이 형성되어 있습니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 101호 식당, 102호 GS25 편의점, 103호 식당, 104호 카페·사무실, 105호 사무실, 201호-204호 공실, 205호 사무실, 301호-304호 공실, 305호 사무실로 조사되었습니다.
- 규제·토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다. 방화지구·상대보호구역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다. 토지면적은 1,252.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 실거래 표본은 3건이고 최근 12개월 평균 지표는 1건입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 1,698,000,000원에 선순위 임차보증금 150,000,000원을 더한 1,848,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정성진·이윤정 임대차 원본 확인. 두 임차인은 말소기준일보다 앞서고 배당 시뮬레이션에서 전액 인수로 잡혀 있습니다. 임대차계약서와 점유현황, 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 주식회사 호원 보증금 확인. 2023.04.11 점유로 말소기준일 이후지만 보증금 자체는 미상입니다. 실제 계약관계와 금액을 확인해야 합니다.
- 복수 호실의 실제 점유 범위 확인. 감정평가 이용상태에는 101호 외 14개호에 식당·편의점·카페·사무실·공실이 혼재합니다. 호실별 인도·명도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 실거래 단순 대입 금지. 최근 거래 면적 44.17㎡·53.06㎡는 시세 매칭 대상면적 86.13㎡와 일치하지 않습니다. 다만 주어진 최근 거래 지표보다 최저가·실질취득가가 낮다는 근거도 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.98억짜리 신건”이 아니라 “18.48억 실질취득”
이 사건의 핵심은 근저당보다 말소기준일 이전 임차인 2명입니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 추가 부담까지 없어지는 것은 아닙니다. 정성진 보증금 50,000,000원과 이윤정 보증금 100,000,000원이 전액 인수로 계산되어 있어, 현재 회차의 실질취득은 1,848,000,000원입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래가 모두 245,000,000원이고 추세는 -8.4%입니다. 실거래 면적이 대상과 일치하지 않아 그 금액을 곧바로 적정 시세로 볼 수는 없지만, 적어도 현재 최저가나 실질취득가를 근거로 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 자료는 없습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.2회, 복수 근린시설 호실과 실제 임차인 7명의 점유관계까지 함께 확인해야 하는 사건입니다.
