부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김미향·황의순이며 지분은 각각 100분의 5, 100분의 95입니다. 말소기준권리는 2020.04.01 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하고, 국 압류는 이미 말소됐습니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 현황조사에서 확인된 점유자 가운데 정성진(GS25 편의점)은 2020.02.24, 이윤정(까페콩129)은 2020.02.26에 전입해 말소기준일인 2020.04.01보다 앞섭니다. 두 사람 모두 대항력 있음으로 판정돼 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표는 보증금 합계 150,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 2층201호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 201호-204호 공실 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 673,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 장유농업협동조합 · 청구액 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2020.04.01 장유농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024.10.17 경매개시결정과 2025.04.25 부산진구 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.04.22 국 압류는 2025.09.02 해제로 말소됐습니다. 근저당은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 승계 없음 · 인수 가능 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 승계 없음 · 인수 가능 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 · 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 필요가 없고, 현황조사상 실제 임차인·점유자 7명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입으로 대항력이 확인되는 사람은 정성진(GS25 편의점), 이윤정(까페콩129) 2명입니다. 배당표는 두 보증금 합계 150,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 673,000,000원이지만 매수인 인수액 150,000,000원을 더하면 실제 부담 기준은 823,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “6.73억짜리 물건”으로 보면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 245,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 -8.4% 낮습니다. 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 274.7%이므로 “시세보다 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다. 게다가 인수액까지 포함한 실질취득은 823,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 673,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,130,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 663,870,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 9,130,000원과 근저당 663,870,000원이 배당돼 전액 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,736,130,000원입니다. 두 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 유찰돼도 인수 1.5억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 673,000,000원 | 150,000,000원 | 823,000,000원 | 4,736,130,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 538,400,000원 | 150,000,000원 | 688,400,000원 | 4,869,384,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 430,720,000원 | 150,000,000원 | 580,720,000원 | 4,975,987,200원 |
유찰되면 낙찰가 부분은 낮아지지만 배당표상 대항력 임차인 인수액 150,000,000원은 그대로입니다. 따라서 1회 유찰 시 실제 부담은 688,400,000원, 2회 유찰 시에도 580,720,000원입니다. 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동, 지하철 범내골역 남동측 인근입니다. 주변은 역세권 상가지대로 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지, 오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 개발환경. 남동측 일대에서 범천1-1재개발과 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 북동측 왕복 3차선 도로와 남동측 약 6-8m 도로에 접하고, 일반상업지역입니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 더하기. 현재 회차는 낙찰가 673,000,000원만이 아니라 인수 보증금 150,000,000원을 합친 823,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 대항력 임차인 2명 확인. 정성진(GS25 편의점) 50,000,000원, 이윤정(까페콩129) 100,000,000원의 실제 점유·임대차 존속 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 주식회사 호원 보증금 미상. 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않아 명도·정산 과정에서 사실관계 점검이 필요합니다.
- 201호 공실 여부 대조. 감정평가 당시 201호-204호는 공실로 기재돼 있으므로 현황조사상 타 호실 점유관계가 본 매각대상과 어떻게 연결되는지 원문 대조가 필요합니다.
- 시세 면적 불일치. 최근 실거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 비교 대상 면적은 148.0㎡로 표시돼 있어, 거래가 자체를 본건 적정가로 곧바로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 지표는 과거 대비 -8.4%이므로 전체 평균 260,000,000원보다 최근 245,000,000원 지표를 우선해서 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6.73억”이 아니라 “8.23억부터” 보는 사건
이 사건은 후순위 등기 소멸만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명입니다. 배당표상 정성진(GS25 편의점) 50,000,000원과 이윤정(까페콩129) 100,000,000원이 매수인에게 인수되므로 신건의 실질취득은 823,000,000원입니다.
제공된 최근 12개월 거래 평균은 245,000,000원이고 최저가는 그 274.7%입니다. 최근 거래 추세 또한 -8.4%입니다. 실거래 표본과 본건 면적이 일치하지 않는다는 한계는 분명하지만, 적어도 현재 자료에서는 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 유찰 후에도 150,000,000원의 인수액이 남는 만큼 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액의 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
