부산지방법원 2024타경5539. 범내골역 남동측 인근 대동레미안센트럴시티5 3층 305호 근린시설입니다. 등기상 공유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이고, 말소기준은 2020.04.01. 설정된 장유농업협동조합 근저당권 채권최고액 5,400,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 제공된 배당계산에는 정성진(GS25 편의점) 보증금 50,000,000원과 이윤정(까페콩129) 보증금 100,000,000원이 대항력 있는 무우선변제 임차보증금으로 잡혀, 합계 150,000,000원이 매수인 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 계산을 그대로 적용하면 신건 실질 부담은 299,000,000원 + 150,000,000원 = 449,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층305호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태: 305호 사무실(노무법인 남명) |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 5,396,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.01.
말소기준은 장유농업협동조합의 2020.04.01. 근저당권입니다. 2024.10.17. 임의경매개시결정과 2025.04.25. 부산진구 압류는 그 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.04.23. 국 압류는 2025.09.01. 해제를 원인으로 2025.09.02. 이미 말소됐습니다.
말소기준 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당 채권최고액은 5,400,000,000원으로 본건 신건 매각가보다 훨씬 크고, 배당계산에서도 근저당권에 294,014,000원만 배당되어 5,105,986,000원의 미배당이 발생합니다.
② 임차인 — 본건 305호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 계산 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 계산 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노무법 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 305호에 직접 특정된 노무법인 남명(이재현)은 2023.01.27. 전입으로 말소기준 2020.04.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 900,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 ‘노무법’ 점유가 기재돼 있고 전입일·보증금이 확인되지 않아, 이 항목은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 표본 면적은 불일치
대동레미안센트럴시티5의 거래자료는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 245,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 245,000,000원입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만 최근 흐름이 과거 거래보다 -8.4% 낮아, 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 보수적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
신건 최저가 299,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 245,000,000원의 122.0%입니다. 따라서 현재 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 더구나 배당표상 인수액 150,000,000원을 그대로 적용한 실질 부담 449,000,000원은 최저가보다도 크게 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 294,014,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권총액 5,400,000,000원 중 294,014,000원만 배당되고, 5,105,986,000원이 미배당입니다. 정성진 50,000,000원·이윤정 100,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 부담 — 유찰돼도 인수액은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 299,000,000원 | 150,000,000원 | 449,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 239,200,000원 | 150,000,000원 | 389,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 191,360,000원 | 150,000,000원 | 341,360,000원 |
이 사건에서 제공된 인수액 150,000,000원은 유찰돼도 변하지 않습니다. 따라서 최저가가 239,200,000원 또는 191,360,000원으로 내려가도, 배당표 계산을 그대로 적용한 실질 부담은 각각 389,200,000원, 341,360,000원입니다. 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범내골역 남동측 인근 역세권 상가지대로, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔이 형성돼 있습니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 305호는 사무실(노무법인 남명)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,252.6㎡이고 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6-8m 도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 매각단위 확인. 102호·104호 임차보증금 150,000,000원이 본건 305호에도 승계되는 구조인지 매각물건명세서와 매각대상 목록을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘노무법’ 점유는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 가격 착시 주의. 최저가 299,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 122.0%이며 최근 흐름도 -8.4%입니다.
- 면적 불일치 주의. 참고 거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 대상 면적 기준은 73.5㎡여서 직접 비교 시 한계가 있습니다.
- 인수액 확정 전 입찰 금지. 제공된 계산대로라면 신건 실질 부담은 449,000,000원이며, 2회 유찰 후에도 341,360,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각대상 호실을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.99억”이 전부가 아니다
이 물건은 등기만 보면 말소기준이 명확하고 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 그러나 경매의 실질 부담은 등기만으로 끝나지 않습니다. 제공된 배당계산에서는 대항력 임차인 보증금 150,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산되어, 신건 실질 부담이 449,000,000원까지 올라갑니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원, 최저가 대비 122.0%, 최근 흐름 -8.4%라는 가격지표까지 겹쳐 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기도 어렵습니다.
다만 결정적인 확인사항이 하나 있습니다. 그 150,000,000원의 인수 대상은 102호와 104호 점유자로 표시돼 있고, 본건은 305호입니다. 305호 직접 점유자인 노무법인 남명은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 별도 ‘노무법’ 점유는 전입일·보증금이 미상입니다. 결국 이 사건의 핵심은 “150,000,000원이 정말 305호 매수인에게 승계되는가”를 원본에서 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가만으로 입찰가를 계산해선 안 됩니다.
