부산지방법원 2024타경5539. 범천동 대동레미안센트럴시티5 2층 204호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이고, 말소기준은 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,400,000,000원)입니다. 2024.10.17. 장유농업협동조합의 임의경매가 개시됐고, 이후 부산진구 압류는 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 여러 호실이 함께 등장합니다. 현황조사에는 101호·102호·103호·104호·105호·305호의 점유관계가 확인되지만, 본건 204호는 감정평가 당시 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 102호 정성진, 104호 이윤정의 대항력 있는 임차보증금을 204호 자체의 인수액으로 단정하면 안 됩니다. 사건 배당 시뮬레이션에는 두 임차인의 보증금 합계 150,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서에서 204호와 각 임차인의 목적물 대응관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 2층204호 (범천동, 대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 당시 204호 공실 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준 | 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.04.01. 설정된 장유농업협동조합 근저당입니다. 2024.10.17. 임의경매개시결정과 2025.04.25. 부산진구 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.22. 수영세무서장 압류는 2025.09.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 본건 204호는 공실, 다른 호실 임차인은 구분해야 한다
| 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미확인 | 인수 가능성 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미확인 | 인수 가능성 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 표본 면적은 불일치
대동레미안센트럴시티5의 확인된 거래는 3건입니다. 다만 본건 비교 목표면적은 71.09㎡인데 실제 거래면적은 44.17㎡·53.06㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격을 204호의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 가격 흐름만 보면 최근 거래는 2025.05. 245,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 과거 거래와 비교한 최근 추세는 -8.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
신건 최저가 310,000,000원은 전체 평균 260,000,000원의 119.2%, 최근 12개월 평균 245,000,000원의 126.5%입니다. 면적 불일치 때문에 절대가격 비교에는 한계가 있지만, 적어도 최근 거래 흐름이 하락 중인 상태에서 신건 최저가가 최근 비교거래보다 높은 만큼 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,140,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 304,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
사건 배당 시뮬레이션상 근저당 미배당액은 5,095,140,000원이고, 대항력 임차인 2명의 보증금 합계 150,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 해당 임차인들은 각각 102호와 104호 점유자로 조사돼 있어, 본건 204호의 직접 인수액으로 단정하지 않고 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 경계벽 — 204호의 핵심 물리 리스크
감정평가 당시 202호·203호·204호는 공실이며 서로 경계벽이 없는 상태였습니다. 건축 당시 경계벽 존재 여부는 불분명하지만, 건축물현황도에는 각 호별 경계 위치·모양과 경계 부분 길이가 명확히 기재되어 있어 경계 복원은 용이하고, 감정평가 의견상 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범내골역 남동측 인근 역세권 상가지대입니다. 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트와 오피스텔이 혼재하고 남동측 일대에는 범천1-1·범천1-2 재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6~8m 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 공시지가 5,396,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 임차관계 원본 대조. 현황조사상 204호는 공실이지만 사건 배당 계산에는 102호·104호 대항력 임차인 보증금 150,000,000원 인수가 반영돼 있습니다. 매각물건명세서에서 실제 목적물 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 경계벽 현장 확인. 202호~204호 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 건축물현황도와 실제 경계를 대조하고 204호 단독 사용을 위한 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 확인 거래면적 44.17㎡·53.06㎡는 본건 목표면적 71.09㎡와 일치하지 않습니다. 2.45억을 204호 직접 시세로 적용하지 말고 별도 상가 시세 조사가 필요합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.4%이므로 전체 평균 260,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 310,000,000원으로 최근 비교거래의 126.5%입니다. 신건 단계에서 가격 메리트가 확인된다고 보기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 공실이지만 ‘가격·경계·임차범위’ 세 가지를 함께 봐야 한다
204호 자체는 감정평가 당시 공실이고, 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 가격 면에서는 신건 최저가 310,000,000원이 최근 12개월 비교거래 245,000,000원의 126.5%이고, 거래 추세도 -8.4%입니다. 게다가 비교거래 면적이 본건과 일치하지 않아 245,000,000원을 직접 시세로 적용할 수도 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “공실이라 명도가 쉽다”가 아닙니다. 202호~204호 경계벽이 없는 물리 상태, 사건 전체 계산에 반영된 102호·104호 대항력 임차보증금 150,000,000원의 본건 승계 여부, 그리고 본건 면적에 맞는 별도 상가 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 데이터만으로는 신건 3.10억에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
