부산지방법원 2024타경5539. 범천동 대동레미안센트럴시티5 3층 304호 근린시설입니다. 소유권은 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이고, 말소기준권리는 2020.04.01. 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 해당 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
문제는 등기 순위보다 인수와 물건 특정입니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞서 전입한 정성진(GS25 편의점)과 이윤정(까페콩129)이 있고, 배당 시나리오는 두 사람의 보증금 50,000,000원과 100,000,000원을 합친 150,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 반면 감정평가 당시 301호부터 304호는 공실이고 302호·303호·304호 사이 경계벽이 없는 상태였습니다. 따라서 304호 입찰에서는 이 인수액이 실제 304호에 직접 귀속되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층304호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 304호 감정 당시 공실 |
| 대상 면적 | 71.09㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 · 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.17. 임의경매개시결정과 2025.04.25. 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.04.23. 수영세무서장 압류는 2025.09.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 근저당권 자체는 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 원래 근저당권의 순위가 기준이 됩니다.
② 임차관계 — 대항력 임차인 2명은 인수 가정
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022-04-07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020-02-24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020-08-03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020-02-26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021-05-04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023-04-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023-01-27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 거래보다 높다
대동레미안센트럴시티5의 최근 거래 표본은 3건이며 평균 260,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 2025.05 거래 1건, 245,000,000원이고, 이 거래 면적은 44.17㎡로 대상 71.09㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없지만, 제공된 최근 기준에서도 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
더 중요한 건 추세입니다. 최근 12개월 평균 245,000,000원은 이전 거래군보다 8.4% 낮아진 흐름입니다. 최저가 자체가 최근 기준보다 높은 상황에서, 인수 가정까지 적용한 실질취득 425,000,000원을 두고 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 270,350,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,129,650,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 275,000,000원에서는 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 5,129,650,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 150,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 최저가보다 ‘총 취득부담’을 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 275,000,000원 | 150,000,000원 | 425,000,000원 | 5,129,650,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 220,000,000원 | 150,000,000원 | 370,000,000원 | 5,183,880,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 176,000,000원 | 150,000,000원 | 326,000,000원 | 5,227,264,000원 |
⑥ 경계벽·물건 상태 — 304호의 핵심 현장 확인
감정평가 당시 물건11 302호, 물건12 303호, 물건13 304호는 모두 공실이고 경계벽이 없는 상태였습니다. 건축 당시 경계벽 존재 여부는 불분명하지만, 건축물현황도에는 각 호별 경계의 위치·모양·경계 부분 길이가 명확하게 기재돼 있어 감정평가 의견상 경계 복원이 용이하고, 1면 벽체를 설치하는 정도로 판단됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대. 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔이 형성돼 있습니다.
- 주변 변화. 남동측 일대에서 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북동측 왕복3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡, 주상복합건물 부지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수액 원본 대조. 정성진 50,000,000원·이윤정 100,000,000원의 인수 여부가 304호 단독 매수인에게 실제 귀속되는지 매각물건명세서에서 물건별로 확인합니다.
- 304호 공실 확인. 감정 당시 304호는 공실이었습니다. 매각기일 전 현재 점유가 달라졌는지 현장과 현황조사를 다시 확인합니다.
- 경계 복원. 302호·303호·304호 사이 경계벽이 없는 상태이므로 건축물현황도와 실제 경계, 복원 공사 범위를 확인합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 인수 150,000,000원이 적용된다면 신건 425,000,000원, 1회 유찰 370,000,000원, 2회 유찰 326,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 최근 시세 하락. 최근 거래 추세가 -8.4%이고 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 112.2%이므로 ‘신건이라도 싸다’는 해석은 피해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 대상 면적 71.09㎡와 최근 거래 면적 44.17㎡·53.06㎡가 일치하지 않으므로 개별 근린시설의 층·위치·상태를 별도로 감안해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 더한 총액”
이 사건은 단순히 감정가 275,000,000원짜리 신건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 배당 시나리오대로라면 대항력 임차인 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 425,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원은 대상과 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 최저가 자체도 최근 기준의 112.2%이고 최근 추세는 -8.4%입니다. 게다가 304호는 감정 당시 공실이면서 302호·303호와 경계벽이 없는 상태였습니다.
따라서 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 102호·104호 임차인의 150,000,000원 인수가 304호 매각에 실제로 연결되는지를 원본 서류로 확정하는 것. 둘째, 인수가 맞다면 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 가격을 판단하는 것입니다. 확인 전 보수적 관점에서는 권리·가격·물건 특정 모두 추가 검증이 필요한 유형입니다.
