부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 근린시설로, 감정평가에서는 1층 101호부터 105호, 2층 201호부터 205호, 3층 301호부터 305호 등 15개호의 이용상태가 조사되어 있고 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이며, 말소기준권리는 2020년 4월 1일 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다.
문제는 임차관계입니다. 정성진(GS25 편의점)은 2020년 2월 24일, 이윤정(까페콩129)은 2020년 2월 26일 점유·전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인은 각각 보증금 50,000,000원과 100,000,000원으로 조사됐고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 150,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가 924,000,000원만을 취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 1층104호 (범천동, 대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 식당·편의점·카페·사무실·공실 혼재 · 일괄매각 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 924,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금 1.5억은 남는다
말소기준은 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 수영세무서 압류는 2025.09.01 해제되어 2025.09.02 말소됐습니다. 근저당권은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 2건은 대항력, 2건은 판정 불가
| 점유자 | 호수 | 보증금 | 월세 | 전입·점유일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2022.04.07 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 2020.02.24 | 있음 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2020.08.03 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 2020.02.26 | 있음 | 확인 안 됨 | 100,000,000원 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.05.04 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 미상 | 미상 | 2023.04.11 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2023.01.27 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 판정 불가 |
| 강민에 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 판정 불가 |
말소기준 이후에 들어온 이승봉·장숙향·주식회사 강민에스지·주식회사 호원·노무법인 남명은 조사된 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 정성진과 이윤정은 말소기준보다 먼저 들어와 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘점포’와 ‘강민에’는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 924,000,000원이고, 대항력 임차인 보증금 150,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 1,074,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 739,200,000원, 2회 유찰 시 591,360,000원으로 내려가지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액 150,000,000원은 그대로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각대금 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 924,000,000원 | 150,000,000원 | 912,360,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 739,200,000원 | 150,000,000원 | 729,408,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 591,360,000원 | 150,000,000원 | 583,046,400원 |
단지 실거래 자료는 최근 12개월 거래가 245,000,000원 1건이며, 최신 거래도 2025년 5월의 245,000,000원입니다. 과거 거래는 2023년 3월 265,000,000원, 2022년 5월 270,000,000원으로, 최근 거래 흐름은 -8.4%입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 377.1%로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 924,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,640,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 912,360,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
장유농업협동조합 근저당 채권최고액 5,400,000,000원 중 예상배당은 912,360,000원이며 미배당액은 4,487,640,000원입니다. 신청채권 청구액 4,614,814,173원도 전액 충족되지 않습니다. 정성진·이윤정 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대로, 상업·업무시설과 주상복합건물·아파트·오피스텔이 혼재합니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 101호 식당, 102호 편의점, 103호 식당, 104호 카페·사무실, 105호 사무실, 205호·305호 사무실이며 201호부터 204호 및 301호부터 304호는 공실로 조사됐습니다.
- 규제·토지. 일반상업지역이며 토지는 1,252.6㎡, 지목 대, 공시지가 5,396,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 2019.11.05 준공된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물로, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 주거용 단일 호실이 아니라 다수 근린시설을 묶은 일괄매각이고, 실제 이용도 식당·편의점·카페·사무실·공실로 나뉘어 있습니다. 임차관계와 공실, 호실 경계 확인이 매수 이후 운용과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 924,000,000원에 인수보증금 150,000,000원을 더한 1,074,000,000원을 기본 부담으로 봐야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 정성진·이윤정의 실제 점유 지속 여부와 보증금 반환관계, 배당요구 여부를 매각 전 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘점포’와 ‘강민에’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 이를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 104호·105호 현황 대조. 건축물현황도와 실제 임의 구획이 다르므로 각 점유자의 사용 면적과 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가상 101호 외 14개호가 조사돼 있으므로 실제 매각 대상 목록과 각 전유부분을 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 시장가격 비교 주의. 제공된 실거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 목표 면적과 일치하지 않으므로, 245,000,000원 최근 거래를 본건 전체의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가 9.24억이 아니라 ‘인수까지 합친 구조’를 봐야 한다
이 사건의 핵심은 근저당 자체가 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준보다 앞서 들어온 정성진·이윤정의 보증금 합계 150,000,000원은 현재 배당계산에서 전액 매수인 인수로 남습니다. 그래서 신건의 실질취득 부담은 1,074,000,000원입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 실거래는 245,000,000원이고 최근 흐름은 -8.4%지만, 이 자료는 면적이 일치하지 않는 개별 거래인 데 비해 본건은 15개호 근린시설 일괄매각이므로 단순 배수 비교만으로 시세를 단정할 수 없습니다. 동시에 104호·105호 임의 구획, 대항력 판정이 불가능한 점유 조사, 다수 임차·공실이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금·점유·실제 매각범위를 모두 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
